租金贷：“天使”还是“魔鬼”？

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8 月 20 日，杭州长租公寓运营商鼎家网络科技有限公司突然宣布，因经营不善，资金断裂，已经进入破产清算程序，这也使租金贷风险逐渐浮现。据了解，租户在通过鼎家租房时，采用押一付一方式缴纳房租，但实际上却让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为 " 爱上街 " 的 APP 后，该平台一次性将租金支付给中介机构，而租户每月须按时向爱上街还款。鼎家破产后，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，房东未收到后续租金，一些房东已经准备收房赶人。
目前大多数长租公寓中介机构都推出了租金贷相关的服务，比如 " 我爱我家 " 旗下平台相寓与蚂蚁金服、房司令等合作推出了租房信用产品；" 链家 " 旗下平台自如包含自如白条、自如客分期等三种支付方式；公寓品牌蛋壳公寓也推出了分期月付零利息的优惠。
租金贷成长租公寓行业普遍模式？</b>
近年来，长租公寓行业极为火爆，包括房地产商、房产中介、互联网平台等纷纷参与其中，长租公寓究竟因为什么吸引着众多参与者的青睐？
胡景晖：目前，租购并举已经成为了国家房地产新的发展战略，很多企业还是响应了国家的号召，更多的精力放到了 " 租 " 这个市场上，这是第一个原因。
第二个原因，我们客观地看到，现在的资本市场，不管是在 IPO 市场，还是在 IPO 之前，以及各种各样的金融投资市场，长租公寓已经成为了一个风口，既然是风口，大家都想蹭一把热点。第三，很多企业在中国房地产进入到一个白银时代的时候是需要转型的，比如开发商，开发不了太久，因为地越来越少了，所以开发商要转型。从中介的角度来讲，传统的生意，比如新房代理市场不断萎缩，二手房交易受宏观调控政策的影响，这几年交易量持续下滑。互联网的一些科技公司，现在也要从线上往线下走，要找到 O2O 的落脚点。所以不约而同的开发商、中介机构、科技公司，都要转型，不约而同都瞄准了长租市场，所以从国家政策、投资风口到企业转型，这三个方面就让我们看到千军万马又开始杀上了这样一个新的市场空间。
租金贷模式是怎么样的？又能为各参与方带来哪些利益点？
胡景晖：租金贷系统发展起来是从 2015 年开始，其中包括一些科技创新公司，还有一些有牌照的金融公司，以及银行直接或者间接参与的金融衍生品。传统的租房市场通常是押一付三，或者押二付三，或者押一付六，这个时候比如一个大学毕业生，刚毕业找工作，租个租房押二付三就是五个月，4000 块钱就是 2 万，他还得买点行头，换个手机，买个电脑，所以在他面向社会起步的时候可能需要 5 万块钱，其中 2 万块钱是房租，可能有些人就有困难，所以就开始出现了这样一个服务，出发点实际上是好的。
从放贷的主体来讲，主要收入来源于利息收入，年化利息收入肯定要高于他的资本成本，才有钱可以赚，这是最基本的一个商业模式。如果违约的话，是有高额罚金的，其实也是很高的利润点。除此之外，这些金融公司有没有跟运营商在完成整个产业链服务的过程中还有其他对价，至少在桌面上目前是看不出来的。这里面的运营机构就是长租公寓的运营商。他们的利益点，首先就是以此可以吸引客户，以前你来租房，如果现金流有困难，我没有办法解决，现在我有一个伙伴帮你解决，对于运营商来讲能够吸引到更多的客户，这是表面上的。隐藏在其中的，就是说假如放贷放了 12 个月，实际上运营商拿到这 12 个月的房租以后，并不需要马上把 12 个月的房租付给业主，一般 3 个月就搞定了，就可以沉淀 9 个月的房租，通常客户还会有一个月的押金在运营商手里，运营商就可以沉淀 10 个月的房租，如果是 4000 块钱的话，那就是 4 万，一个 4 万，10 个就 40 万，100 个就 400 万。这个钱沉淀下来，运营商就可以拿着这个钱迅速的扩大规模，比如说收更多的房源、装修、配家具家电，或者做一些 APP、推广、研发，所以对运营商来讲，第一可以吸引客户，第二可以迅速获得一笔不需要支付利息的滚动发展的资金，我想主要就是这两个利益点。
肖飒：这其中可能存在一些猫腻，比如这笔所谓的租金到底是谁的，它的资息到底应该给谁，如果是租户的，那资息也应该是租户，而不是代为运营方的，这都是需要在合同上要约定的更清楚一些。我们可以对比一下支付机构，他们其实做的是商户的来往资金，但是那个资金不是他们的，是商户自身的，这个资息比如说会存在银行，或者买了其他的理财，资息很多情况下通常是给自己留下了，所以支付机构要想能拿到这些资息，或者运用这些资金的话，是需要得到客户授权的，或者有合同约定。所以在这样一个类型在长租市场上也是需要考虑的，很类似。
租金贷背后隐藏哪些风险？</b>
从租金贷模式的各参与方来说，减轻了租户短期的资金压力，对于房东来说，收租难这个问题也能得到一定程度的缓解，对于中介来说可以得到更多的钱去拿更多的房源，看上去一切很美好，其中的风险到底是什么？
胡景晖：在 2003 年到 2004 年的北京，当时还没有租金贷介入，就是因为长租公寓运营商高价收，低价出（房租），恰恰在 2003 年又赶上了非典，所以就爆仓了，高价收低价出，同时中间还有五六个月的空置期是收不上来钱的。
现在租金贷介入后，仍然会出现拿了钱高价收房，高投入重装修、重装配。一旦出现空置，租不出去行业话讲就是 " 着火 " 了，" 着火 " 的时间越长，最后运营商无法忍受就低价出，势必又会形成一个高价收、高投入，最后低价出，中间还有空置期的问题，这个就是亏损、长期亏损，资金链断裂，业主就收不到房租，应急反应就是直接上门把租客赶出去。租金贷把这个事放大了，原来中介机构没有那么大胆量，没有那么多钱去把规模扩的那么大，但今天他有胆量了，因为手里有钱了，还是以之前说的例子来讲，加上押金中介机构可以沉淀 10 个月的房租，4 千块钱 10 个月就是 4 万，如果有 1 千人就是 4 千万，如果有 1 万人就是 4 个亿，当你兜里有 4 个亿的时候，再去收房，再去装修，肯定猛砸。
有租客反映在签署租房合同的过程中，并不知自己同时签署了贷款合同，这在行业里是普遍的现象吗？
胡景晖：利用合同的隐藏，或者主体的隐藏、主体的套嵌，或者主合同加附属合同等玩法，是可以把消费者做进去的，而且这个成本极低，甚至消费者不知道自己入了套，我也不敢说所有的长租公寓都这样做，但至少有 70%、80% 的中介机构存在这个现象，又便宜会有人不占吗？
租户 " 被贷款 " 是否合规？</b>
由租房合同变成贷款合同，这是否合法？
肖飒：其实中国的《合同法》还是比较宽容的，如果双方有意向想达成自治，我们是不反对有人这样做的。中国的《合同法》是这样，只要不违反《合同法》第 52 条的规定，合同就是合法有效的，但是有一个问题就是像这种类型，我们叫做格式合同，格式合同其实最本质是要避免霸王条款，也就是准备合同的一方如果可能会伤害到对方或者其他方利益的话，需要把这个条款单独摘出来放大、加粗，然后还得要给别人做一个解释。法院进行审判的时候会去看本质上解释的话，对于谁提供合同对谁不利，比如说如果是长租公寓中介主体做的这个合同，就会对他们解释不利，所以他们法定的义务就是要给别人解释清楚。但如果一个愿打一个愿挨那是可以的，但是必须要给别人解释清楚，因为这是你的义务。
租金贷背后蕴藏的风险也引起了监管层的注意，8 月 23 日，北京市住建委相关负责人强调，将严查开展租金贷中介机构的资金来源和流向。8 月 27 日，深圳市互联网金融协会指出严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似 " 租金贷 " 业务合作。8 月 28 日，西安监管部门规定签订住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容，如需办理住房租赁租金贷款需按中国银行保险监督管理委员会相关要求办理。
租金贷模式如何 " 回归初心 "？</b>
可以满足多方诉求的租金贷模式，为何在发展过程中被 " 跑偏 "？
胡景晖：核心问题是对利润的过度追求，资本本身也是逐利的，但有几个前提不能忘掉：第一个要承担社会责任；第二个要有正确的价值取向；第三个，要合规合法有牌照。
肖飒：市场的事情交给市场去做，不要老去唱一些高调，非要树立什么样的观念，我们现在需要一种更务实的做法，既然租金贷被大家都看好，也能解决一些实际问题，我们就可以让它做，但是需要告诉大家法律的边界在哪里，行为边界在哪里，就是做这个事情的初心要保证是正的，然后行为边界按照法律的边界来做，如果没有牌照，请获得牌照以后再来做，如果有合作机构，请合作机构要有牌照再来做，而且如果你是提供合同的一方，把合同里面对别人不利的条款念清楚，让别人抄一遍，这样的话大家都是公平的。
租金贷更类似于消费金融的模式，此前市场曾经推动的房产租赁资产证券化的模式是否更为稳妥？
胡景晖：我并不是想把长租公寓这个行业一棍子打死，因为这个行业的发展符合国家租购并举的战略，那么租金贷如果可以守规矩的玩下去，应该也是没有问题的，但是跑偏了就要纠正过来。资产证券化目前是两个方向，一个方向是 ABS（资产抵押债券），实际上是发债，并不是我们认为的 REITs（房地产信托投资基金），REITs 是一种股权式的，而且可以在二级市场公开交易的。
现在两个问题，第一，就目前的 abs 来看，都是为了发而发，为什么很多机构要发 ABS？一方面为了钱，但是资金成本并不便宜，从银行授信可以拿到更多的钱，为什么非要发 ABS？最主要的原因很多机构发 ABS 就是要为自己的估值在投资市场上锁定一个明确的价格，以便再一轮融资。另外很多交易所热衷于发 ABS，也并不是说完全出于业务考虑，实际上是在做某种表现，所以从交易所的角度，到券商的角度，再到融资主体的角度，现在很多都是为了做而做，并不是说考虑到这个行业的良性发展，所以还发了一些储价式的，就是说一次性批准，给你个额度 100 亿，但是现在只能用 5 亿，剩下的 95 亿慢慢来，这更是一种很荒唐的事情，实际上你并不需要那么多钱，也并不需要通过这种方式去融资，从成本上来讲也不划算，为什么要干呢？就是作秀，其实没有太大意义。第二个，REITs 是未来一个很重要的发展分享，但是 REITs 是股权式的，基于长租公寓运营商持有这个物业，ABS 的核心是二房东模式，REITs 的前提是大业主模式，后者更为灵活，为什么在中国没有真正的 REITs 发出来？是因为房价太高了，如果拿今天中国的房价计算租金年的投资回报率，净投资回报率，一线城市没有一个超过 2 的，北京大概在 1.2% 左右，这样一个年化收益率发 REITs 发的出去吗？
在各地纷纷开始严监管的情况下，租金贷未来将如何发展？
胡景晖：必须住建系统和一行三会金融系统形成联合监管，联合建立行业机制，才能保证这个事情顺畅的进行下去，否则的话信息都不对称，怎么进行监管？两个系统打通紧密合作，才能解决未来的租金贷发展和监管的问题。
租户在租房时应该注意哪些问题？
肖飒：我可能会重点的看一些条款，比方说到底是一个买卖合同、租赁合同、中介合同，还是借贷合同，它的性质要弄清楚，一般来说它可能就是写个和约，但是你要找它的主条款，一般来说主要条款就是甲方、乙方义务，告诉大家一个窍门，你可以念出来，因为有时候我们谈租房的时候，都弄到很晚，那个时候脑子可能不太清醒了，要念起来甲方负担什么，乙方负担什么，如果你发现这个地方不对，可能中介机构人说我们都是这种合同，大家都这样。不要听他这样讲，一定要知道你是有修改合同权利的，而且你手写上去的条款比他打印上去的条款效率还要高，只要你手写上去，对方在旁边签字，按了手印，这个效率更高。所以一定要敢于说跟别人谈判，他们是有专门的法务部门，可以这样修改。
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