上海中原业务模式单一发展遇困，降薪“过冬”

小宁萌

前有万科集团 ( SZ：000002，下称万科 ) 高喊 " 活下去 "，后有上海中原物业顾问有限公司 ( 下称上海中原 ) 降薪 " 过冬 "，今年房地产的冬天似乎寒风凛冽。
10 月 9 日，有媒体曝出，老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原宣布，自 2018 年 10 月 1 日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折。
中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成对此发布了一份《内部信》，称此举主要是因为市场下行、经营策略失误所致。
在经历十几年比拼门店占有率、员工数量的粗放式增长后，房地产中介也在此刻遇到了洗牌，这轮洗牌之后，中介行业或许能迸发出新的发展模式，但眼下上海中原这一关要如何通过 ?
" 降薪 " 内因 业务过于单一
近日，上海中原内部表示，自 2018 年 10 月 1 日起针对公司的福利待遇政策及薪酬进行调整。
这些调整措施具体包括：上海中原全体岗位的全勤奖暂时取消 ; 所有岗位的通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半 ( 五折 ) 发放 ; 联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。
上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示：" 此次调整针对的是中后台部门的员工，在这些职位上，工资是占绝对比重的，奖金所占比重非常小，可能只有几百块。"
虽然如此，但此事依旧引起了较大的舆论反响。前不久万科秋季例会高喊 " 活下去 "，并在之后展开了打折促销活动。虽然业界对万科 " 房地产寒冬 " 的判断颇有争议，但上海中原 " 降薪 " 之举似乎印证了万科的观点。不过，不同于多家房企同时打折促销，中介行业似乎只有中原地产高呼 " 降薪 "。
58 安居客首席分析师张波告诉蓝鲸房产记者，目前市面上大部分中介都在亏损经营，本身经营压力都比较大。面对现状，各企业采取的 " 截流 " 方式不同，有的抛弃了原有直营模式改做加盟，还有的做起了平台。很多直营类中介都在今年做过人员收缩，以应对财务风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析认为：" 中原地产业务相对单一，是典型的房产信息中介服务机构，所以市场降温对其影响较大。对于其他机构来说，有很多新房代理业务可以开展。"
这在陆成发布的《公开信》中得到了印证。对于上述调整，陆成提到，上海中原一手分销业务的爆单率素来偏高，收佣周期又特别长，这导致该业务坏账较多。同时，他还指出上海中原二手中介和一手房代理业务也已荒废掉。因此，公司在过去两年一直处于结构性亏损。


外因：上海楼市趋冷
还有一个值得关注的问题是，中原地产此次降薪事件为何只出现在上海 ?
据其官网资料显示，中原集团 1978 年创立于香港，经过四十年的发展，已在中国内地、香港、澳门、台北、新加坡共 37 个城市设立了分公司，但在这 37 个城市中只有上海采取了降薪措施。
在上海中原的官方介绍中，在 2004-2012 年前后，中原地产曾有过一段辉煌的历史，2004-2006 年期间，接连获得上海中介行业权威奖项 " 金桥奖 "，但在相关资料中，自 2012 年之后，上海中原大事件鲜少再有记载。
根据云房数据发布的 2016 年 -2017 年上海中介公司成交量榜单中也可以从直观的成交量和市场占有率排名中看到上海中原的掉队轨迹。


2016 年上海中介公司成交排行榜 ( 云房数据 )


2017 年上海中介公司排行榜 ( 云房数据 )
数据显示，2016 年上海中介排名前十位的企业中，有三家出现同比下跌现象，其中，上海中原同比降幅达到 33.14%。在 2017 年，上海中原同比降幅不断加大，同比下降 76.74%，排名也掉落至第六位。
对此，中原地产中国大陆区主席黎明楷对媒体表示，中原上海分公司的福利比中原其它分公司都要好，减少中后台这些不盈利的业务板块管理人佣金，可降低经营性成本。
张波表示，之所以只有上海中原出现降薪，有两个原因：一是因为中原各区域自主性比较大，二是由于上海楼市成交量下滑。他认为，后者直接造成了上海中原 " 一手分销爆出坏账比较高的问题 "。


事实上，在一系列房地产调控政策组合拳下，上海楼市自 2017 年就已开始降温。根据易居研究院智库中心的数据，2016 年上海楼市 ( 包括黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、浦东、金山、松江、青浦、奉贤、崇明 16 个市辖区 ) 全年成交面积为 1347 万平方米，2017 年这一数据仅为 623 万平方米，环比下跌 53.75%。2018 年，这一情况并没有好转，前 9 月，上海楼市成交面积为 506 万平方米，与去年同期持平。
此外，上海链家市场研究部监控的数据显示，2018 年 9 月，全市二手房共计成交 1.57 万套，环比上涨 3.93%，同比上涨 16.29%。从成交套数来看，今年行情比 2017 年相对较好，但绝对量仍然不高。按照上海二手房成交正常情况，一般一个月成交数量是 2 万套。
伴随着成交量的减少，开发商的回款也正在下降，这势必影响到分销中介。
拓展环沪市场 " 自救 "
意识到问题的上海中原开始逐步打开环沪市场。从公开资料来看，相比上海市区近几年土地供应的日渐缩紧，环沪区域各城市的土地供应明显上升。据上海市国土局公布数据统计，2017 年环沪多个区域如湖州吴兴、嘉兴海盐、海宁等地均超额完成供地计划。2018 年已公布供地计划的区域供应总量同比均有上升。
据统计，上半年环沪城市总计成交土地 205 幅，其中慈溪、嘉兴、湖州三地成交总计 178 幅，成交总建面 1835 万平方米，总量超过 90%。而太仓、昆山两地土地成交不足百万平方米，供应稀缺，预计将在下半年集中放量。
一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示：" 过去两年是环沪楼市交易的爆发期，尤其是类似嘉善等城市成交量较高。但今年以来，市场明显降温，交易量肯定是下来了，而价格方面还算平稳。"
相较于上海城区市场，需求外溢的环沪市场还算稳定，这确实可以在一定程度上缓解上海中原面前的压力，但这恐怕并非对抗寒冬的长久之计，一旦环沪市场成交下滑，上海中原今日之局面恐怕又将重现。
严跃进表示：" 传统的中介营销、信息撮合和提佣等服务模式，确实容易受到市场降温所带来的冲击影响。当前很多机构通过业务创新，进行轻资产运作，这也是一种发展方向。"
苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产指出：" 房地产中介远比其他任何产业更需要线上线下的融合。" 他提出了三点建议：一是做多流合一的全平台交易。二是上中下游整合的全产业集中。三是得数据者得天下。
中原地产中国大陆区主席黎明楷也向媒体表示，今年开始，中原成立了工作组去梳理组织架构与成本结构，引导分公司朝着精简与轻资产方向调整，这些工作一般在市场好的时候都会搁在一旁，市场不好的时候才做，也不见得是什么特别的改革措施，只是因时制宜而已。
他还透露，公司正在积极研究合伙人制度，让一些经纪人与管理人员在中原的平台上去创业，与公司从雇佣关系转变为合作关系，一方面响应了政府鼓励民众创业的号召，另一方面也减轻公司的运作成本。
楼市从高温不下到降至冰点，靠 " 天 " 吃饭的中介行业感受到的这股寒意还在持续，作为中介行业的风向标企业，上海中原遇到的问题也是诸多中介正在面临的问题，可以预测的是，上海中原不会是最后一家降薪调整的中介机构，但在相同的环境下，也一定会有 " 活下去 " 的企业可以顺利通关。（蓝鲸房产西安站记者报道）