余英告别宝能，姚振华7000亿估值新故事要怎么讲？

@Xizi_1WVn8MUr

一年前，宝能投资集团 ( 下简称 " 宝能集团 " ) 董事长姚振华力邀房地产明星职业经理人余英加盟宝能。彼时，很多业内人士对于余英从规模已经达到两千亿的央企保利跳到民企宝能的做法不甚理解，如今，伴随着余英即将离开宝能的消息传来，业界再次表现出了极大的好奇。
2018 年 12 月 7 日，有消息传出，宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团 ( 下简称 " 宝能城发 " ) 总裁余英正在办理离职手续，目前处于休假状态。12 月 8 日，宝能集团回应该消息属实。
业内周知，余英在加盟宝能之前，是保利发展 ( SH：600048 ) 的一员猛将，他不仅敢想敢拼，更敢言，行事风格颇为高调 ; 而姚振华带领的宝能集团素来保持着神秘且低调的姿态。二者有着明显差异。因此，有业内人士指出，余英的离开一开始便已注定。
蓝鲸房产查阅资料发现，余英离职宝能，除了 2018 年业绩不达标因素外，包括其与老板姚振华投资理念不同，且近日为了推进宝能地产上市，姚振华开始对宝能旗下地产业务进行整合，余英或将面临降职等诸多原因都有一定关系。
随着余英的 " 出走 "，姚振华的 " 地产梦 " 又缺失了一位助力，其想要推进宝能地产上市的进程又将如何继续进击 ? 这也是个不小的难题。
400 亿业绩压顶
2017 年 10 月，余英离开供职 10 年的保利发展，并于次月加入宝能集团，任宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城发总裁。
这并非余英与姚振华第一次接触。早在 2014 年，姚振华就曾向余英抛出橄榄枝，不过遭到了余英婉拒。当时，余英称自己的强项在于产品设计、营销，暗示对工程、融资等环节不擅长，而姚振华当即表态：" 工程让副总干，融资我来干，宝能就需要产品和营销的人才 "。尽管诚意满满，姚振华仍未能打动余英。因此，在 2017 年 11 月，余英同意加盟宝能，双方显然在某些方面达成了共识。
请来营销干将，宝能的目的自然是想在地产板块有一番作为。姚振华一直有一个 " 地产梦 "，为此他曾一手推动了宝能地产的 " 大跃进 "。2012 年前，宝能的房地产业务主要布局深圳，当时宝能地产的控制人为姚振华胞弟姚建辉，从 2012 年开始，姚振华开始主导地产板块，此后两年间，宝能地产在许多城市新区、高铁站，甚至是环大城市的周边村镇拿了不少地。但由于这些地块周边配套环境较差，需要长期投资培养，这几乎一度使宝能地产面临瘫痪。
数据显示，截至 2014 年底，宝能地产开发建设中的项目有近 40 个，预计总投资在 850 亿元。然而，其实际完成的投资只有 218 亿元，与此同时，其多个项目因行情低迷销售受阻，停滞的业绩使得 2014 年宝能归属母公司净利润不足 2 亿元。其位于上海、广州、大连等多个城市的在建项目被迫停工，最长的甚至停工长达一年，停工总面积占在建面积两成以上。宝能地产错失了中国房地产高速发展的黄金年代。
此路不通，精通金融投资的姚振华便转道资本市场进军房地产领域，这一次，姚振华直接选择举牌龙头房企万科集团（SZ：000002，下简称 " 万科 "）。从 2016 年开始，姚振华指挥钜盛华、前海人寿两大平台开始频繁举牌万科，试图通过并表万科做大宝能地产，但最终在两年后以失败告吹，姚振华的 " 地产梦 " 不得不再次回归到宝能。
《财经》曾报道，2018 年，姚振华给宝能的房地产业务制定了 400 亿元的目标。为了迎头赶上，姚振华另起炉灶，设立了宝能城发及宝新实业集团，其中宝能城发主打产业地产业务，由余英掌管 ; 宝新实业集团的业务范畴与宝能地产类似，专注于房地产开发。就此，宝能集团旗下共拥有 3 家从事房地产开发业务的公司。
对于宝能此举，有业内人士分析认为，姚振华希望通过内部竞争来推动地产业务快速往前走。易居研究院智库中心研究总监严跃进曾告诉蓝鲸房产：" 宝能内部竞争的风险还是很大的，应适当对此类业务进行梳理，同时适当联动发展。"
而今，已临近年底时分，宝能的房地产业务并未取得突破性进展。多家媒体报道，其距离 400 亿元的目标尚有一段距离。
值得注意的是，在 2018 年的房企高管离职潮中，一个最主要的原因便是业绩下行，余英的离职或许也与此有关。
投资理念相左
蓝鲸房产梳理发现，除了其业绩不达标外，余英离职的另一个因素或与姚振华投资理念不同有一定关系。
姚振华对这家公司颇为重视，在成立之初便大手笔挖来了融信品牌营销中心总经理单伟、原银泰置地副总裁林胜刚等一众房地产行业名将，还亲自飞奔各地，为其拿地站台。根据公开资料显示，宝能城发的主要定位是与各级地方政府深度合作，依托品牌影响力及产业协同效应，与宝能控股集团在地产业务上进行交叉管理，错位经营，深耕一、二线城市，重点布局杭州、宁波、昆明、贵州、西安、成都、海南、哈尔滨、武汉、郑州等省会城市。


不过实际操作过程中，宝能城发并未奉行 " 深耕一、二线城市 " 的战略。据了解，宝能城发在 2018 年接手了一部分宝能地产过去待开发的项目，也获取了一些新项目，这些项目多位于三四线城市。蓝鲸房产根据公开资料不完全统计，2018 年，宝能城发共与 5 个城市签署了合作意向，这些城市分别为广东省河源市、贵州省遵义市、贵州省贵阳市双龙航空港经济区、河北省唐山市曹妃甸区、及河北省邢台市。
余英曾在 2018 年 8 月一次论坛上表示：" 一线城市的中心区需求量大，能顶住市场下行的压力 ; 有些三四线城市的土地，建议大家赶紧卖。" 这一前一后的拿地动作与投资判断，折射出余英与姚振华在拿地思路上的分歧。
有一位宝能离职员工曾向媒体透露，" 职业经理人与姚老板拿地思路不一样，姚老板只想拿大片的地，还不肯走招拍挂、收并购或者合作的方式。但现在一二线城市哪有大片的地 ? 职业经理人本着为企业负责的态度也不是很同意去四五线拿地。"
由此来看，在姚振华大权独揽下，余英在宝能的发挥空间可能比较有限。
快慢之争，背道而驰
加盟宝能之初，余英曾向外界说：" 自己正处于转型期，加入宝能主要看中它的业态定位。" 他说自己不喜欢一眼就看到底的生活，已经做过老师、当过公务员、服务过央企，未来希望从房地产快周转模式转移至新的发展模式。
姚振华成立主打产业地产的宝能城发，或许为转型期的余英提供了一个理想平台，这个平台是一张白纸，任尔畅想未来。然而，计划赶不上变化，始终致力于做大做强的姚振华，近期又为宝能的地产业务描摹了一个 " 产业地产 + 住宅地产 " 的新未来，并且，自 2018 年 11 月初以来，已经开始有所动作。


宝能城发股权变更 图片来源：启信宝
蓝鲸房产从启信宝查阅到，11 月 2 日，宝能城发的出资情况发生了一次变更。变更之前，深圳市宝能投资集团有限公司持有宝能城发 99% 的股权，深圳宝源物流有限公司持有 1%; 而在变更之后，宝能地产股份有限公司持有宝能城发 100% 的股权，宝能城发与宝能地产的关系由平行变成隶属。
这意味着姚振华开始动手整合宝能旗下地产业务，而这场整合背后隐藏着宝能地产的上市计划。随着宝能的地产业务整合，各种人事调整自是不必赘述，余英的职位也面面临着调整的尴尬，这恐怕也在其离职的考量之中。
此外，宝能地产加速推动上市计划也与余英想要追求慢下来的节奏有所不同。
2018 年 7 月份，据《财经》报道，宝能地产正在紧锣密鼓地筹备上市，首选 A 股，不排除港股，先期融资 300 亿元。为此，宝能地产制定了相当进取的经营规划：2017 — 2022 年合计销售 9767 亿元。同时宝能地产预测，到 2022 年底，公司估值在 5000 亿元至 7000 亿元之间，这个估值是按 2022 年公司利润超过 400 亿元计算的。
按照约定，倘若不能完成上述目标，宝能地产将支付给投资方 12% 的违约金。而 2015 年 -2017 年，宝能地产的销售额分别为 132 亿元、142 亿元、119 亿元，对于宝能地产此次的上市计划及销售目标，业内并不看好。同策咨询研究总监张宏伟向蓝鲸房产记者指出：" 就宝能地产的目标来看，其对规模诉求大于利润诉求，这么操作是有做大的机会，但非常难。一是因为目前市场格局基本已定，二是未来 2-3 年市场会比较平稳，过去爆发式的增长难以重现。"
虽然如此，但在这场整合与上市的狂潮中，姚振华始终未放弃对规模、速度和业绩的渴求，这与 " 想慢下来 " 的余英又背道而驰。
宝能地产并入宝能城发，其上市计划似乎又多了一成胜算。不过，目前来看，这场整合还只是一个开始，宝能系分支众多且各自为营，如何梳理清楚散乱无章的地产业务，对姚振华而言也不是一件容易的事。