肖力：绿城的匠心与创新

@Xizi_vbJKUOvA

谈到房地产行业匠心产品，一定不能绕开 " 绿城 "，不管是工程质量，还是户型设计研究、社区营造，它是中国房企匠心建造的标杆，推动整个行业产品不断进步，成为业内的引领者。
杭城的初秋，最美的季节，乐居财经 " 匠心产品系 " 报道组来到杭州，专访绿城中国助理总裁、绿城房屋科技集团董事长肖力，系统了解绿城在匠心产品打造的核心理念，深入了解绿城品质营造方面与时俱进的创新理念。
采访地点在杭州城西的绿城翡翠城项目，我们如约而至，适逢绿城总裁张亚东带领绿城高管在项目上实地考察现场办公，讨论绿城绿色环保系统的研发情况，逐一排查难点。肖力说，高管到项目一线巡查、解决问题，在绿城这是常态。
和肖力的对话，让我们印象深刻，建筑专业出身的他，思路缜密，干练简洁，带着工科男特有的内敛理性，每个问题，他都会认真琢磨思考，片刻后再给出回答。


绿城中国助理总裁、绿城房屋科技集团董事长 肖力
" 销售承诺是产品底线 "
" 业内如果给绿城贴标签的话，我觉得就是品质和服务。" 对于绿城的产品力，肖力十分自信。2004 年 3 月加入绿城的肖力，可以说是一位老绿城人，对绿城的产品了解非常深入。在肖力看来，一线房企中有比绿城更大规模的企业，也有利润创造能力更强的企业，但绿城的优势恰恰在于将品质和服务作为其立身之本，对品质的坚守是绿城人的共识。
减速、品质回归，成为近期多家房企战略方向，一向在这个道路上行走的绿城最有发言权。肖力用了 " 两个凡是 " 来表明绿城的坚定立场——凡是给客户做出的承诺，必须要信守；凡是已经展现给客户的交付标准，一定要坚守。" 这是绿城产品的一个底线，" 肖力强调，" 一旦形成承诺，就要不折不扣去兑现，即使营造过程中市场有起伏和压力，也要努力承担。"我们看到了绿城的底气。
数年前，王石曾评价：" 在生活品质上，在建筑品质上，在综合规划上，我们最强有力的竞争对手在杭州。"20 多年来，绿城打造了众多经典项目，形成了以低密产品、多层产品和高层产品为主的产品体系。
绿城住宅产品体系：


在早期的产品系列里，绿城的欧式产品占据了主流。从低密别墅如千岛湖玫瑰园，到多层的规划系、地中海系作品，再到高层的绿园系等，都引入了大量欧式元素。
随着中国传统文化的回归，绿城发现中国人对于中式情怀的喜爱是渗透在骨子里的。作为中国现代别墅开发的先行者，绿城的中式宅院以独特的魅力征服大江南北。
" 与传统中式建筑不同，绿城现代中式住宅是结合现代人生活方式重新研发的。" 肖力说，" 我们会结合现代工艺，营造传统的工艺工法，也会考量中式庭园的容积率和用地的条件，把庭园做一些微缩，在庭院里通过多重院子，通过一些比较好的采光和对景，实现庭院生活的意向。"
绿城的中式宅园，" 瓦要一块块烧，一块块选，再一块块盖；梁要一根根打磨，一根根架；一根钉，一个装饰斗拱，一个瓦当，都是慢工出细活 "。据了解，仅江南里公共区域的地面，就有花街、节点、波打线、地雕等不同打样，最后根据铺装排版原则，对比不同材质、样式、排版效果，筛选出最优方案。


江南里实景图
" 最近几年绿城产品创新，引入了现代简约风格的产品，譬如现代风格的‘ young 系列’，就是专门针对年轻人的产品系列；譬如现代叠墅，通过一些玻璃、铝板，比较明快的外立面用材，用了比较大的开窗系统，让客户能够在中小户型里面享受到户外的景观。"


地铁绿城杨柳郡实景图
" 绿城对产品的要求非常严格。" 肖力告诉我们，当绿城桂花城被市场称为 " 杭州历史上最经典的多层公寓 " 时，绿城内部却下发了 100 多页的《桂花城批判》，包括规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾，引以为戒。
在 2018 年 4 月举行的美好生活开发者品牌发布会上，绿城发布了四大新品系列：以滨海文旅、城市耕读、优学教育、健康颐养为代表类型的 " 小镇系列 "；以济南、沈阳、天津、西安四座全运村为代表的 " 运动系列 "；" 公共交通 + 物业 " 复合开发模式的 " 杨柳郡系列 "；以杭州凤起潮鸣、上海黄浦湾为代表的 " 标杆系列 "。
" 目前绿城已形成四大新品序列，今后绿城的着力点可能会在这几个细分市场里。" 肖力透露。
依托城市便利的交通网络，近郊的小镇是未来理想的生活方式，如何配置资源提供教育、生活、医疗等配套服务来支撑城市级的生活水准，这是小镇发展的课题之一，为此，绿城专门成立了绿城理想小镇集团。


绿城桃源小镇实景
TOD 发展模式覆盖以地铁为主的城市轨道交通枢纽周边 800 米以内，建立集商业、办公、文教、休闲、居住于一体的物业群。" 目前我们已和杭州、西安、武汉、福州、南昌、宁波、台州、佛山等重点城市轨道交通集团达成战略合作意向，共同成立合资公司，开发轨道交通。我们也专门成立了自己的杨柳郡集团。"
两大板块支持产品 " 四化 " 创新
除了在产品类型上的积极创新，绿城这两年也加大了对产品功能性、科技性、智能性、智慧性的探索研究，强化发展新阶段的核心竞争力。
为此，绿城在集团本部开设建研中心，并与中国建筑科学研究院有限公司（简称 " 中国建研院 "）达成战略合作，将在 80 多个研究领域和 12 个创新平台开展课题研究，孵化新兴领域。
绿城最新成立的绿城房屋科技集团，作为产业链的承载机构，绿城房屋科技集团将科研成果转化为生产力，转化为实际的部品部件和功能。肖力表示，" 我们不但要把科研成果用到绿城自己的项目里，也会通过推进与外界合作的方式，把它使用到更多房产品里。"
行业 " 慢下来 " 对绿城这样的企业是好时机，因为可以更加专注在品质上。同时也是压力和挑战，因为更多房企开始关注产品本身，不进则退，绿城如何保持产品力的领先？
为此，绿城提出了四化口号：标准化、产业化、科技化和环保化。
标准化
产品标准化目的是固化产品优势和快速复制能力。目前，绿城已经形成了丰富的产品体系，比如在 90 年代就形成的桂花城系列，直到现在仍然在市场上有不俗表现。对于那些通过标杆项目试水的中式合院、现代叠墅等产品，以及最新形成的四大新品系列，绿城需要进一步推行标准化，让新一代的产品得以传承和推广。
绿城产品中心将与营销、成本、供应商等环节上下游联动，建立从设计到成本，再到工程、集采的标准化体系。
对绿城而言，标准化不仅助推优势产品的传承与推广，还能促成规模诉求与品质坚守的平衡。
在标准化的产品开发模式下：在已有的设计标准、工程标准、财务标准下，可实现快速定位、快速决策、快速设计、快速开工，快速开盘，最终实现现金流快速回正。
项目周期缩短可以大大降低资金成本。同一产品系列下各个项目的名称相同或相似，更易于公众认知和品牌传播，从而降低营销费用。稳定的供应商体系，有利于控制集采成本。
以刚落成的绿城 · 常熟明月兰庭与绿城 · 温州留香园可拆卸式生活美学馆为例，因其收放自如的特点，绿城内部雅趣地称之为 " 蒙古包 " 工程。对于绿城房屋科技集团来说，" 蒙古包 " 工程既是一次前瞻性的创造，亦是一条前人未走过的路。 该项目 2017 年下半年开始研发，经过严格的结构计算，在构造、消防上反复验证，如今已经成功落地。
" 这两年我们的项目里面都要求用比较快的速度来完成定位和销售前的各项准备工作。展示中心作为临时性建筑，首先在选址上面临很大的局限性。按照绿城的品质要求，做出来的展厅代价比较昂贵，拆除后回收率又很低，造成了很大的浪费。所以我们就思考能不能设计出一个比较灵活的建筑，既能达到品质要求，又能保证一个比较高的回收率。" 肖力透露做这个产品的原因。未来，这个 " 蒙古包 " 将在全国绿城项目中推广。
产业化
2017 年住建部出台《" 十三五 " 装配式建筑行动方案》，计划到 2020 年，全国重点推进地区装配式建筑占新建建筑的比例达到 20% 以上。浙江省也提出 " 到 2020 年，装配式建筑占新建建筑的比重达到 30%"。
绿城顺应趋势，强化产业化发展，提升产品品质与营造效率。
通过产业化可以实现成本的节约、效率的提升、质量的精细化控制，对房企来说是一次升级。同时可以实现拿地后快速开盘，开工后快速竣工，周转率和投资收益也会成倍提高。
以绿城首个完整应用装配式装修的项目——绿城 · 北京西府海棠为例，采用最新的装配式墙板系统，产业工人按标准化作业程序快速装配、快速调整。相比传统木饰面，生产周期、安装时间减少三分之一。墙板基材环保，企口拼装便捷，维护保养成本低、更换方便。
整体卫浴系统上，从防水底盘到墙面到天花板的主体安装完成只需 3-4 小时，按一个卫生间施工周期对比，整体卫浴完成时间为 4 天，比传统工艺工期少 15 天。PU 技术墙板环保，减除使用水泥砂浆，重量约为传统浴室的五分之一。
科技化
随着人们对美好生活的追求，对住宅的功能和性能的要求也越来越高。不仅仅是隔音降噪、制冷制热、安保这些基本需求，还包括对自动化设备、网络与建筑技术和艺术的结合等多方面的新需求。
可以说，科技化是应新的客户需求而生，代表房地产行业未来新的竞争优势。绿城将加强住宅智能化配置标准研究，并加强跨界学习交流，与技术实力雄厚的企业合作。
环保化
这是绿城对社会的责任与担当的体现。绿城将加强对不同地区绿色建筑政策的研究，培养团队的绿色建筑意识，注重绿色建材的使用，并通过科技手段为居民提供健康舒适的居住环境。
绿城通过产品四化建设，可以综合提升产品溢价、优化成本、提速增效，促进规模的发展。建研中心牵头整合外部资源和内部科研力量，推进产品四化建设。
在肖力看来，标准化代表了产品的成熟，是不断试错和反复研究的沉淀，通过标准化，能够尽量消除操盘团队水平差异对项目品质的影响。根据 " 二八 " 法则，希望今后 80% 的产品执行标准化，为后续项目定位及设计提供丰富的产品库，缩短设计周期。其余 20% 的产品将投入大量的研发力量，打造创新标杆。" 未来标准范围涵盖至绿色建筑、装配技术、BIM 技术等领域。
产业化用通俗的语言来解释，是指产品成熟的部件大多在工厂完工，现场不需要大量的人工作业。这是一种由手工演变到机器、工业和智能的生产方式，甚至是一条产业文明升级的道路。随着产业化的深入推进，随之产生的便是一个标准化的问题。给建筑的品质一个可量化、可复制的 " 标准 "，是绿城履行品质的要求。
而产业化作为和标准化的配套，更是适应政策和时代的要求。
科技化则更多地贴近购房者的生活，" 比如能够很好地控制家电、安防设施的科技住宅智能系统，还有通过大数据分析并提供个性化的服务，都是科技化的发展方向 "，肖力解释道，" 今天你们看到的绿城正在研究的新一代的空调系统，也属于科技化的范畴。科技化也是绿城产品未来的发展方向和核心竞争力，当然也是一个社会升级的趋势。"
" 环保化若体现在建筑营造的过程里，就是要进一步节约能耗、节约人工，在材料方面，我们所有的用材都会规避对自然材料的过度使用，而大量采用工厂化、人工化的材料。在交付标准上，则表现为给客户的生活提供更好的空气质量、水质量、房屋质量等。此种做法对于我们产业和人与自然可持续发展的社会正面效益是显而易见的。"
坚持服务能力覆盖产品能力战略
不过肖力坦言，目前各个主流房企之间的产品优势在不断接近，服务的创新和服务的价值，需要大力加强。" 用服务能力去覆盖现在的产品能力，这是绿城一个坚持不断的战略。"
肖力强调，最好的服务需要真正和业主的需求和生活习惯相适应。
绿城品牌旗下，除了物业服务集团，绿城在养老板块、教育板块、体育板块、商业版块等服务领域都形成了一定的竞争优势。
现在绿城要做的就是让这些优势，和绿城已经交付的小区结合在一起。" 针对小区预留的大量公共空间，我们需要因地制宜地利用起来，填充进去的服务内容，能不能通过今后几年甚至几十年的运营，达到一个较好的水准，同时这些服务又是业主需求的响应……这些都是我们要考虑的。"
以下为乐居财经与肖力的对话内容精选：
乐居财经：对于最近出现精装减配的事情怎么看？绿城会怎么做？
肖力：业内如果说给绿城贴显著的标签的话，应该就是品质和服务，这两者一直都是绿城的立身之本。在这些方面，绿城内部的要求是十分严格的，就是我们认为凡是给客户做出的承诺，我们必须要信守，凡是已经展现给客户的交付标准，我们一定要坚守，这是绿城的产品的一个底线。
一旦形成了销售承诺，我们必须要不折不扣的来兑现这个承诺。即使在后续营造当中，发生了一些压力，发生了一些市场的起伏，这个本身就应该由房产企业自己来消化。
乐居财经：如何平衡投入与利润？如果要给规模、利润、产品排序，您会怎么排？
肖力：不存在排序，任何一个企业如果光追求利润，压缩成本，最终被业主所抛弃。但是任何一个企业不追求利润，光追求自己的品质和成本投入，最终会输在资本市场和自己的盈利能力上，导致破产破产。所以一个优秀企业其实需要不断地去平衡好这几者之间的关系，能够让企业有稳健发展。同时让自己的产品又能够得到社会的认同，且又有一定的盈利能力，这个其实是每个企业不断追求的方向。
乐居财经：绿城这几年创新速度非常快，有什么诀窍吗？
肖力：这几年绿城显著加大了研发力度，一是专门设立了绿城建研中心，二是最新成立了绿城房屋科技集团。绿城内部有一个 " 四化口号 "，分别是标准化、产业化、科技化和环保化，用这四个化可以很简单的来概括绿城房产品研发的方向。
乐居财经：如何看待高周转？
肖力：高周转本身不是一个贬义词，关键是如何让这个高周转发挥更好的效应。现在社会上所谓的贬义的高周转，更多的是低于正常周期的开发节奏，项目为了更快的开盘，为了更快的交付，从而催生了一些不成熟的产品。像这种违反规律的高周转，这个在绿城是不可能出现的。
乐居财经：绿城如何保持产品匠心？
肖力：我理解的匠心，或者说我们要对标的方向，应该是类似奔驰、宝马式的匠心。1000 多亿规模的房企和动辄几百万、几千万的房产品，它对匠心更好的诠释应该是优秀的质量、优秀的设计和大规模的生产。比如大家都认同的 S 级奔驰汽车，它的流水线生产、科技化程度、它的驾驶和乘坐舒适度都没有问题，它的产能也没有问题。这个就是房产品的匠心要追求的一个目标。
当然中国的房产行业只有短短的 30 来年的周期，距离百年的汽车行业我认为还有很多路要走。日本也好，欧洲也好，美国也好，这些发达国家都有自身的房地产行业特点和建筑特点，有比我们更加成熟的模式，在他们当中我们也可以去汲取很多的匠心精神。
乐居财经：绿城未来产品的发展方向有比较清晰的目标吗？
肖力：随着行业不断成熟，也出现了非常多的细分，绿城今后的着力点，我觉得可能会在几个细分市场里边。
一个我们称为小镇系列，为此绿城中国还抓紧成立了小镇集团，把它作为一个独立的业务板块来孵化。
第二个门类就是轨道交通，TOD 类的项目。目前我们正在和全国各地的一些轨道交通集团进行合作，共同成立一个合资公司，来开发轨道交通。我们也专门成立了自己的杨柳郡集团。
第三块值得一提的就是运动系列，这是一个大型社区的概念。运动系列的楼盘开发也有它自己的特质，首先我们要接待来自于全国或者是国外在赛事期间的运动员的衣食住行，高规格的完成赛事的过程。当然更加重要的是，虽然赛事只为期短短一个月、半个月，但对客户来说，这是今后长年的一个理想居住的场合。我们在这样的社区里边其实也着力把运动、健康作为主题来推进。
第四个就是以杭州凤起潮鸣、上海黄浦湾等项目为代表的高端产品 " 标杆系列 "。