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标题: 大家房产省内连续三天拿地萧山宁围楼面价22065元成交 [打印本页]

作者: 哼才不是FT呢 时间: 2020-5-4 13:56
标题: 大家房产省内连续三天拿地萧山宁围楼面价22065元成交
　　浙江在线-住在杭州网4月30日讯（浙江在线记者马梦婷）今天，大家以20.9亿元总价、22065元/㎡楼面价封顶竞得萧山宁围宅地，自持2%，延续杭州土地市场强劲行情。

　　此地块位于萧山区宁围板块，近邻钱江世纪城，从地价来看，考虑到项目配建情况（无偿移交公租房4739㎡、代建幼儿园6020㎡），宅地实际楼面价约23728元/㎡（自持部分未作测算处理）。
　　近年，宁围上次土地出让还要追溯到2017年成交的滨江碧桂园·翡翠江南项目，彼时成交楼面价19804元/㎡。
　　综合出让情况，主要有以下几点观察：
　　1.大家落子宁围，是大家近期第三次出手，其已连续三天在浙江拿地布局(4月28日竞得杭州祥符东单元项目，4月29日竞得温州龙港启源路东项目)。
　　2.时隔一年半宁围再出地，地价22065元/㎡，刷新此前宁围地价，实际楼面价约23728元/㎡，与周边萧山市北板块地价水平基本相当。
　　3.据测算，项目若以政府限价33500元/㎡销售基本没有盈利空间，对于房企操盘运营能力有一定考验。与此同时，项目竞争压力不小，鉴于未来宁围还有多宗土地将于5月集中出让，板块内未来可能竞争较为激烈。
　　萧山宁围宅地详情表
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　　萧山宁围宅地区位图（来源：“决策通”）
　　时隔一年半再出地，宁围板块地价刷新乃情理之中，实际地价已与周边萧山市北板块基本处于同一价格梯队。
　　从房价来看，周边萧山市北新房价格约2.9-3.5万元/㎡，宁围板块已售罄的滨江碧桂园·翡翠江南此前均价约3.1到3.5万元/㎡。
　　出让宅地限价33500元/㎡，与附近市场销售价格的情况较为一致。但若项目以政府销售限价33500元/㎡销售，据测算项目基本没有盈利空间，对于大家而言，如何打造项目将有一定考验。
　　值得注意的是，宁围还有4宗涉宅地将于5月27日一起出让，精装限价与今日出让的宅地一致，均为33500元/㎡。
　　板块未来供应可能较为集中，项目将面临相同价位的多项目共同竞争。

　　【宅地测算逻辑】
　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安全装修成本按4200元/㎡计算；
　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；
　　③宅地车位价格按照33万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；
　　④宁围宅地精装价格按照1750元/㎡；
　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
　　⑥自持部分未作测算处理。
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