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10 月 29 日，融创出资收购万达原文旅集团和 13 个文旅项目的设计、建设和管理公司，完成了对万达文旅的收尾工作，同时也意味着，融创在多元化运营上更深入了一步。
2018 年，一个引人注目的现象是，诸多知名房企纷纷撕下 " 地产 " 的标签，排名前 20 的房企改名达 19 家之多。
尽管面临市场下滑和融资紧缩，中国房企的多元化转型依然未曾止步；事实上，销售市场的下滑，迫使房企更快推进多元业务，以寻求新的增长空间。
据 21 世纪经济报道记者统计，截至目前，排名前 100 的房企，触角已遍布租赁、农业、科技、特色小镇、文旅、教育等领域。
争相转型的背后，实则是战略升级，扩展赛道，共同点是由 " 单一开发 " 向 " 开发 + 运营 " 发展，与主营地产业务的协同成了转型的新方向。
多位业内人士指出，在此过程中，房地产与产业、实体经济的融合并非一帆风顺，目前并未形成成熟的模式。
从上半年财报来看，房企营收的主力军还是房地产开发业务。产业运营实际推进过程中也会面临投资回报周期长、融资压力大、专业人才缺乏等诸多难点，" 地产 +" 模式仍待不断探索。
" 地产 +" 模式
过去几年间，不少专家、业内人士预言中国房地产市场将触及天花板，这在 2018 年得到了印证。
楼市传统的金九银十不再。2018 年 10 月，百强房企单月业绩较 9 月环比降低 10.5%，减速尤为明显。而与去年同期相比，同比增速自三季度以来也持续放缓，从 7 月 58.1% 的高位回落至 10 月的 26.1%。
" 未来三年将是房地产见顶的时期，很可能房地产市场的大格局基本确定 "，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示。
21 世纪经济报道记者注意到，从 " 单一开发 " 向 " 开发 + 运营 " 转型已成为房企转型的核心。其中，特色小镇、长租公寓、联合办公，甚至教育医疗养老、文化旅游等已经在全行业进行试验。
天风证券指出，前 30 强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。
据记者统计，目前 TOP30 房企中已经有 19 企业布局了长租公寓业务，如万科泊寓、碧桂园碧家国际社区、旭辉领寓、龙湖冠寓等。
西南证券预计，2019 年，长租公寓、物流地产、旅游地产、物业服务、Reits 等新业务存在爆发空间。
由主营业务衍生的板块还有医养、文旅、零售业、教育地产和物流地产等方向。
据统计，目前 TOP30 强房企中已有 17 家企业入局文旅业务。如恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等 13 个文化旅游项目，总旅游用地储备面积达 4714 万平方米。
融创的表现也较突出，在累计斥资 501.25 亿元收购万达文旅之后，其成立了独立运营的文旅集团。
基于社区商业的新零售也是房企着力的方向之一，这一领域与互联网的结合更为紧密。
今年 3 月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等 13 家商业地产公司与盒马签订了 " 新零售 " 战略合作协议；4 月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计今年内将有 600 家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园；此外，华润万家在杭州及南京的大卖场业态还将入驻京东到家。
作为中小房企转型的样本，花样年践行 " 地产开发 + 社区服务 " 战略，2018 上半年轻资产收入占比首次突破了 50%。
此外，房企的多元化布局也具备个性，涉足环保、科技、体育等，如碧桂园积极筹备布局机器人业务，恒大入局新能源汽车。据记者统计，碧桂园、恒大、绿地、阳光城、蓝光这 5 家房企对人工智能等产业进行了战略投资。
" 房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力，地产就不值钱了 "，北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。
大象起舞时代，中小房企更是全力奋进。蓝光围绕地产核心主业打造 " 地产金融 + 文化旅游 + 现代服务业 " 架构，金科亦引入商业、产业、文旅等产品线，打造 "x+ 住宅 " 开发模式，同时推进新能源业务。
转型之困
过去多年，一些房企早已开启多元化试验，但结局多是折戟沉沙。
2013 年，广州星河湾进军高端白酒市场。2014 年，恒大曾进军粮油、乳业和畜牧业领域，并宣称投资将超过 1000 亿元。
但据恒大 2014 年业绩披露，矿泉水业务亏损达 23.7 亿元。恒大冰泉公开转让说明书显示，其 2013 年、2014 年和 2015 年 1 月至 5 月净利润分别为 -5.52 亿元、-28.39 亿元和 -5.55 亿元，累计亏损高达 40 亿。
此外，由融创与乐视、恒大与 FF 的合作可见，倘若缺乏专业人才储备和管理经验，贸然投资新业务往往会陷入发展困局。
" 做了三年还没做成的业务，就不要再做 "，万科董事会主席郁亮在 9 月的内部讲话中表示。他指出，大部分开发商做新产业是做噱头，那些新型产业并没有实现独立运营的程度。
" 原有非主营业务的营收至少要占到 3 成以上，房企才算是真实完成了转型，现在大多数房企房地产销售收入占比都在 9 成以上，这样的份额是谈不上转型的 "，中原地产首席分析师张大伟表示。
以招商蛇口为例，进行邮轮全产业链布局的招商蛇口，其半年报显示，邮轮产业建设与运营收入 2.63 亿，同比增长 10.82%，在三大业务板块中占比仅 1.25%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。
如教育、医疗等领域，对相关资源积累的需求巨大，而文旅产业则需 IP 作为支撑，这些转型的资本在短时间内都难以快速复制。
克而瑞研究指出，单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式，已经不适用于后房地产时代。如今，越来越多的房企意识到，资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。
但资产运营是更为专业的领域，一旦众多房企斥重金布局这一领域，想要突围就要有自己的特色，尤其是跨界文娱等与地产相关度较小业务，仍面临巨大的挑战。
钟伟亦表示，房企的运营能力正在超越开发能力、建造能力、投资能力，成为开发商在未来房地产平台期的考量指标。
来源：21 世纪经济报
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发表于 2018-11-27 09:11:08
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