张玉良：绿地“舵手”重新起航续写传奇

lovelycha

编者按：改革开放 40 年，回望来路正当时。伴随着中国经济的高速增长，房地产行业经历了从黄金十年到白银十年的转变，铸就了一部中国房地产历史丰碑。蓝鲸财经在 " 改革开放 40 周年 " 之际，诚挚推出《逐梦 40 年 , 致敬 20 人》大型专题策划，记录和纪念那些对中国经济做出突出贡献的优秀企业家们。本期代表人物——绿地集团董事长张玉良。
敢为人先、善用时势，这是绿地集团（SH：600606，下称 " 绿地 "）董事长张玉良留给外界最深的印象。张玉良并非浪得虚名，从 1992 年开始创业到如今带领绿地成为行业领军企业，他用实力证明了自己。
2018 年 11 月 19 日，绿地第九届董事会第一次会议选举决定，任命张玉良连任公司第九届董事长，任期与董事会一致（3 年）。这意味着现年 62 岁的张玉良，打破了国企干部最晚 63 岁退休的规定。
2013 年，上海市曾发布《关于进一步深化上海国资促进企业发展的意见》，其中一条明确规定：上海市管企业管理人员实行任期制，年满 60 周岁后，免职的同时办理退休手续；业绩突出的董事长或总经理，因工作需要可适当延长任职年限，但最迟不超过 63 周岁。
1956 年出生的张玉良 2018 年刚好迈入 62 岁，原本在 2019 年他即将迎来退休大考，而此时一纸任命的确立，悬在绿地头上的 " 达摩克利斯之剑 " 终于落地。这对于他一手创立起的绿地而言不仅会起到稳定大局的作用，同时也为绿地挑选接班人争取到充裕的时间。
而在其打破退休制度继续掌舵绿地的背后，又有着哪些难忘的经历？
绿地 " 舵手 "
张玉良作为国内最早一批从事国营企业成长的代表人物，由他一手创立的绿地也几乎是迎着中国改革开放 40 年来最具典型意义的企业之一。
1992 年 5 月的一天，当时刚刚 36 岁的上海市农业委员会住宅建设办公室副主任张玉良接到一个命令：上海市农业委员会和上海市建设委员决定，各出 1000 万成立一个 100% 国有控股的房地产公司——绿地，由张玉良担任公司的总经理。
在此期间，张玉良作为开发商身份操盘的第一个项目在上海浦东的六里，第二个在宝山大华，第三个普陀区桃浦镇，三个小项目加起来一共 7 万多平方米，做完这 3 个项目后，张玉良获得了 3000 多万元的盈利，除了给投资单位的回报外，还剩余 2000 万。当时，张玉良没有将这笔资金用于扩大投资，反而毫不犹豫地把其中 1700 多万无偿投资建设了上海沪闵路地铁一号线沿线的绿化带。这个决定让绿地品牌在上海一炮而红，深得上海人民的信赖。绿地也很快成为上海市房地产市场的优秀品牌，进入一线梯队。
此后，绿地一直积极参与政府的旧区改造工程，在上海无偿投资建成了 265 公顷公共绿地。在 2001 年，张玉良带领绿地开启了全国化征程，他的第一站是江西省省会南昌。彼时，南昌正在开发红谷滩新区，几乎无人问津。一片沙滩上，只有新区政府的两栋楼还处于在建状态。南昌市政府派人到上海进行招商，绿地随之进入南昌，迈出了绿地全国化的第一步。
2009 年，江西省政府希望绿地能帮忙建设 " 国宾馆 "（前湖迎宾馆），包括一个总统楼、两个副总统楼、20 个部长楼，一个商务酒店加会议中心，张玉良判断酒店产品 " 投资周期太长，很难实现盈利 " 因此一直没有接手，直到政府允诺捆绑三块住宅用地。绿地靠着三块住宅用地的开发收益，弥补了酒店的亏空，实现了盈利。
张玉良捕捉到了这种模式的可行性，迅速将这种商业加住宅配套开发的模式复制到全国各地。" 做政府想做、其他开发商做不了或者不敢做的事 " 成了绿地的核心竞争力，并且在很长一段时间，绿地被业内称为 " 商办 " 专家。也是凭借该模式，绿地完成了高速扩张，在 2012 年绿地进入世界 500 强。2014 年，绿地以 2408 亿元的销售额超越万科集团（SZ：000002），成为 " 房企一哥 "。
但市场总是瞬息万变，2017 年，绿地的商办加住宅开发模式遭遇了 " 滑铁卢 "。2017 年 3 月 26 日傍晚，北京市住建委、北京市规划国土委、北京市工商局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布通知，要求新建商业、办公项目最小分割单元不得低于 500 平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但不得办理银行贷款。意味着北京正式开启对 " 商办 " 的治理工作，此后上海、深圳多城跟进，作为一线城市，这些城市的 " 调控动作 " 向来具有风向标意义，全国商办市场迅速进入冬天，尤以北京为甚。这对于商办体量颇大的绿地来说，无异于一场 " 生死劫 "。
幸运的是，张玉良早已为绿地找好了 " 出路 "。2015 年，绿地提出了以房地产为主业，大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的 " 一主三大 " 战略，此后其持续在基建板块发力，截止目前，绿地已打造绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工等大基建企业群。事实上，基建发挥着与 " 超高层 " 同样的作用。有绿地内部人士曾对媒体指出：" 在拿地和获取低价项目上，基建板块是不可或缺的因素。
带领绿地从 0 到 1，为绿地找到新的发展模式，张玉良 " 舵手 " 般的存在是其打破退休规定连任董事长的第一个筹码。
借壳上市 " 混改 " 梦成真
业绩与规模增长之外，张玉良对绿地的另一功劳是持续推进绿地混改。从公司成立之初，张玉良就希望绿地是一家市场化的公司，然而它的两大股东都是国资，这就意味着张玉良将身陷一场摆脱控制与想要控制的争斗旋涡中。从 1992 年成立到 2012 年借壳金丰投资方案出炉，张玉良为此努力了 22 年。
为了实现绿地国企混改，1996 年，张玉良萌生了让员工的利益与企业存亡捆绑在一起的想法，他提出了 " 职工持股会 " 的建议，由员工出资 3020 万元，持有集团 18.88% 的股份。最初，大家不愿意买，张玉良带头购入 50 万元，并硬性规定中层干部不能低于 10 万股（每股 1 元），副总 25 万，职工自愿。随着公司的良性发展，大家购买的积极性开始逐步高涨，员工持股不得不设置上限。最后，公司又特别限制了持股范围，且必须是达到一定岗位层级、一定业绩条件的职工才允许购买。
直到 2003 年，经过 20 多次增资扩股，职工持股会对绿地的最高持股比例曾达到 58.77%，超越农委和建委，成为第一大股东。这一年前后，是中国 MBO（管理层收购）最活跃的时期。美的、TCL、宇通等知名企业均在这个时间段完成了管理层控股，但绿地管理层并没有完成对绿地的控制。
一晃十年时间过去了，在 2012 年，上海国资委牵头对绿地股权做出厘定，上海地产集团和上海城投总公司合计持股 60.68%，职工持股会权益被稀释至 36.43%，上海富商叶立培控制的天宸股份持有剩下的 2.89%。上海国资委确立对绿地的绝对控制。
张玉良带领绿地走向市场化的改革失败了，但他并未就此放弃，而是在等待一个新时机。
还好，这个时机没有让他等太久。2013 年 12 月，第十八届三中全会定调国资改革指向混合所有制。为了实现多年的上市梦想，绿地迈出了第一步——增资扩股，引入了平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛、珠海普罗、上海国投等 5 家 PE 做社会资本，引进 5 家财务投资人之后，职工持股会、上海地产集团和上海城投总公司的股份分别被摊薄至 20%-30%，持股最高的职工持股会也没超过 30%。同时，上海地产集团和上海城投总公司合计持股不超过 50%。
这场博弈并未结束。按照证券法，如果职工持股会增持股份超过 30%，就要向所有股东发起收购要约。张玉良将职工持股会的持股比例控制在了 30% 以下，没有发起要约收购，作为交换，上海国资委也做出让步，公开表示由于上海地产集团、上海城投总公职工持股会持股比例较为接近，且均未超过 30%，绿地没有控制人，是多元化混合所有制企业。
同一时期，为了符合上市要求，张玉良用上海格林兰投资企业（有限合伙）继承职工持股会在绿地的持股。此前，由于绿地持股员工多达 982 名，在现行法律框架下合伙企业合伙人不能超过 50 人，于是张玉良团队对 982 名员工的持股权益进行打包，成立了 32 个 " 小合伙 "，这个 " 小合伙 " 团队集合成上海格林兰。
2015 年，绿地借壳金丰投资上市，张玉良终于圆了自己的 " 混改 " 梦。截至目前，代表绿地员工持股会的上海格林兰投资企业（有限合伙）的持股比例为 29.13%，为单一第一大股东。张玉良曾说：" 绿地改制的意义在于避免被国家管死，以后企业的命运由董事会决定，而不是由哪个政府领导决定。" 这条路虽然走的艰难，但他终是抵达了，而在外界看来，这也是张玉良能够绕过 " 退休大劫 " 的最大倚仗。
张玉良带领绿地这艘大船不断前进的过程中，有朋友这样评价他：" 身段很柔软，不柔软早就被碾碎了。" 绿地的成功离不开张玉良的舵手作用，更离不开那个风起云涌的 " 黄金年代 "。如今，国内外的政治经济形势早已不同往日，完成连任的张玉良又将如何继续绿地前进？蓝鲸房产将持续观察。