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来源：想住成都
作者：芒果
近日，西安楼市又出现了一件让人大开眼界的事。西安房价大涨之际，一家开发商举报自己违法销售，并把业主告上了法庭要求退房，并且最终还赢得了这场官司。
这一波操作，不仅让西安的购房者始料未及，让不少违规买房的购房者也开始后背发凉。
Part.1
事情是这样子的！
西安龙湖双珑原著以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将 12 名业主相继告上法庭 , 要收回所售房产 ! 而此时的房价已经从出售时的 7070 元 /㎡涨到现在的 24000 元 /㎡。
也就是说 , 之前开发商与购房者的承诺 , 在房价翻了三倍多以后，不认了 !
备注：现龙湖双珑原著即为原紫衫庄园，是由龙湖收购的西安闻天科技的楼盘。
而判决的结果，更是让人大跌眼镜。其中一名业主曝出自己在今年 6 月 8 日已一审宣判，法院判决合同无效。
给出的理由是，涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
对购房者来说，就是住了两年的房子要还给开发商，或许可以拿回自己当时的购房款，而升值的部分与自己无关。
Part.2
类似的事件，在成都也有。
去年，城南某盘在取得住宅预售许可证后，将房源以远高于预售价的价格卖给没有购房资格的客户，要求一次性付款。而受 " 限购 " 政策影响，这些房源只有在成都解除 " 限购 " 之后才能网签和备案。
这里需要强调一下，网签和备案的重要性。
网签：是房管局为了规范开发商销售行为，防止其捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。在没有取得预售或购房者自身没有购房资格的情况都不能进行网签。
备案：是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，只有备案后房屋买卖才算正式生效，才具有法律效力。
就是说，没有网签和备案的房子是不具备法律效力的。即使开发商和你签订了其他的合同，也很有可能会被认为无效。在 " 限购 " 解除之前的这段时间，你面临的风险将非常大。
第一：如果开发商破产，因为你的房屋产权还在开发商手里，所以开发商的债权人可以对该房产形成债权，而你花高价全款购得的房屋会被打水漂。
第二：开发商一房多卖之后玩失踪，你的房子也有可能打水漂。
第三：房价暴涨之后，开发商后悔了，也上演一出自己告自己的戏码。有可能你可以拿回自己的购房款，但升值部分已与你无关，而你还要承担房价上涨之后，买不起其他楼盘的风险。
况且成都何时会取消限购，本身就具有很大的不确定性。如果你选择购买这种房子，无疑于买了一个不定时炸弹回家。
Part.3
除了上面的操作模式，" 以租代售 " 也是开发商惯用的伎俩。
年初的时候，某楼盘在没有拿到预售证，没有参与公证摇号的前提下，秘密通知部分购房者到售楼部签订长期租赁合同。
租赁合同要求购房者按照开发商自己的定价，一次性支付全部的费用，到政策松动之后再备案，再将房子转让给购房者。
或者先支付 20 年租金 100 万，押金 50 万，剩下的钱等产权证下来之后，再一次性付清。
（截图来自网络）
这种操作方式和前面一种一样要面临极大的风险。
此外，根据 "合同法 "规定，租赁期限最高 20 年，超过 20 年的期限不受法律保护。如果遇到拆迁，因为租户不是产权人，拆迁补偿款一般是不会支付给租户的。
去年，在北京通州的商办项目珠江四季悦城就因为 " 以租代售 " 的违规操作被北京市住建委作为 " 黑典型 " 进行处罚。开发商开发资质被降级，项目被要求整改并暂停网签和拿地资格。
虽然目前还没有明确的法律规定 " 以租代售 " 违法，但是由于通州的限购政策中明确禁止商办项目卖给个人，而民法通则第六条明确规定：" 民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策 "。
所以开发商 " 以租代售 " 的行为违反了限购政策也就违法了。
同样，成都该楼盘在没有取得住宅预售的情况下，以 " 出租 " 的方式卖给购房者也属于违规也就等于是违法了。
Part.4
一切不按常理出牌的操作都是因为利益。
从 2016 年成都房价开始上涨以来，成都相继出台了限购、限价的楼市调控政策。" 限价 " 使得开发商想卖高价而不得，而 " 限购 " 也使得部分购房者失去了购房资格。
看着一天天上涨的房价，购房者慌了，开发商也不甘心低价出售，所以各种违规操作接踵而至。但这种违规操作对开发商来说是利益最大化，对购房者来说则是风险最大化。
只要是违规售房，开发商一般都会要求购房者一次性付款，价格通常比预售证价格更高。而通过公证摇号买房，购房者可以享受正常的三成首付，甚至公积金贷款。
另外，如果你是奔着为孩子找一个好的学校而购买这种无法备案的房子，那你的愿望基本也会落空。
综合各种因素来看，芒果还是建议大家坚决不要碰这类房子，风险太大。西安龙湖双珑原著把业主告上法庭的事件，就是最好的例子。
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发表于 2018-8-11 17:49:52
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