租客的至暗时刻：昨天买不起房，今天租不起房

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作者：路口大爷
来源：JIC 投资观察
昨天还幻想海边别墅的年轻人，今天可能开始对房租绝望了。
过去一个月，全国热点城市的房租如脱缰野马。一线的房租同比涨了近 20%。一夜醒来，无产青年连一块立锥之地都悬了。
即便逃离了北上广深，成都、西安也有 30.98%、25.08% 的同比涨幅在等着人才们落户。
从 2018 下半年开始，租金海啸汹汹来袭，资本狂欢，官方默然，房东纠结，租客尖叫。
这不是一方的过错，而更像是一场全社会的 " 集体谋杀作品 "。最令人不安的是，过去房地产的那套玩法和上涨逻辑，今天正在转移到房租上。
一场关乎 " 国计民生 " 的震荡开始了。
据中国房价行情网数据，7 月深圳房租同比大涨了 29.68%，北京也是高达 21.89%，广州 21.65%，上海 16.46%。
去年 8 月份我们在分析北京的房租水平时，找了北四环的芍药居北里做样本。今天翻出来对比一下。


2017 年 8 月的房租
拿 60 平的房子来说，房租涨幅达到 30% 左右，去年租 80 平房子的钱，今年只能租到一套 60 平的房子。
这种暴击，真是令人措手不及。连着看十天新闻联播也不能令我相信生活是甜的。


2018 年 8 月的房租
如果从环比来看的话，贝壳研究院（原链家研究院）也有一个数据——北上深 7 月环比上涨 2.4%、2.1% 和 3.1%。大概到这里，我们稍微能理解 7 月份 CPI 突破 2% 的一点原因了。
请问无产阶级的兄弟姐妹们，你的收入涨幅跑赢房租了吗？虽然房价被按住之后，租金回报率肯定要上去一点，回馈一下广大房东。我们做好房租铁定上涨的心理准备，但不能是搭着火箭往土星飞啊！
房租暴涨，是比房价暴涨更严重的事件。
因为房价涨了，买不起房的刚需好歹还是租得起房的，但如果连房租都能暴涨，城市底层的人口就会连块落脚的地方都没有，大量基层白领、蓝领生存空间遭受挤压，这是影响极为广泛的经济社会问题，关系城市的产业和百姓的福祉。
是谁让房租变得这么猖狂？
其实早在 2017 年的 8 月，官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房后，智谷就撰文分析，中国楼市进入拐点，房租一定会涨，这是大势，但短期内房租不会疯狂暴涨，这是基于当时供需面的分析。
没想到短短数月之后，意外接连发生。到底是哪只手在操控着这一切？
有人说是房产税惹的祸。房产税吹风多年，在今年突然神一般加快了步伐，三五年内落地成为市场共识。这必然会带来成本的转移，迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担，让租金回报率回归 " 正常水平 "。
这种说法有一定的逻辑，但深究下去，我发现事情远没有想象中那么简单，有两大意外事件不得不提。
意外之一，是资本圈地。
在这里，有一个苗头非常值得警惕——各路资本正在炒作房租，面粉竟然比面包还要贵。
北京天通苑一位业主称，自家 120 平的房子要出租，原本心理预期是 7500 就很不错了，结果来了自如和蛋壳公寓两家公司，一番厮杀之后，蛋壳给到 10800 每月的价格，连付 11 个月。
业主不由得警告：资本盯上了租房，要吸干年轻人的血。


这条网贴立马点燃了大众的情绪：" 好啊，原来是这些长租平台烧钱圈地，一心只想要垄断市场房源，哄抬租金，企图赚取暴利差价！"
长租公寓一脸委屈：" 我们运营成本很高的，我们还有管家一般的管理，我们要重新装修配家具，我们都是在亏钱的！"
不过，还是有很多人没明白房租上涨背后的逻辑。亏本买卖？敢情这些企业都是在做慈善啊？
说到这，我们就不得不提国家的初心了。2017 年 " 房住不炒 " 提出之后，" 租售并举 " 接棒而上，租房也迎来供给侧改革。
从中央到地方，短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台，一方面向全民普及 " 租购同权 " 理念，一方面鼓励各类资本进入市场，誓要将租房这块短板给补上。
设想很美好，但你要让企业愿意进来，这故事才能讲下去。
要做只租不售的房，利润在哪？以前多卖套房资金就能回笼，现在要租多少年才能回本？企业现金流怎么办？要把租金回报率搞上去，秘诀就两样：杠杆和定价权。
拿自如举例，表面上看跟中介公司没啥两样，收了各种散盘，然后集中装修、出租、管理，因为运营成本和住房质量提高，房租肯定有所上涨。
但更关键的事情在背后。自如把项目打包起来搞起了资产证券化，以租金收益权为基础资产做担保，投放到金融市场上发行国内首单租房市场消费分期类 ABS，让各路资金来认购，每年给大家搞点分红。


注意看了，自如得到的这笔资金实际上成本不高，它更有底气不惜一切代价血拼对手，做大规模。
大量资本都在赌租房这个风口，而前期谁的规模越大、资源越多，以后的定价权就越大，利润空间就越不可想象。
今年 1 月份，自如已成为了长租市场的第一只独角兽，A 轮融资 40 亿，估值超过 200 亿元。目前市场上已有近 20 家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模千亿元。
当初资本推动房价暴涨的逻辑 , 现在又隐隐然出现在了租房市场：
将杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。
越早进入市场布局的，胜出的可能性就越大。目前进入市场的资本有国资（保利），有民资（万科），还有外资（华平投资）各路大鳄。
而那些租房的年轻韭菜们，只有乖乖等待被割的命。
意外之二，是群租房大整顿。
租房供需面出现混乱，除了利益驱使的资本外，强硬的有形之手可能也要被背点锅。
在一线城市，群租房大整顿成为了这一两年来的重点工作。
2017 年底，北京为了疏解非首都功能开始大整顿，很多只住得起群租房的基层劳动者一夜之间流离失所，北京 17 年来年末常住人口首现负增长 2.2 万。表面上看，人都走了，市场需求应该是减少了，租金更没有理由涨上去。
但事情远不止这么简单。
离开北京的只是少数，整顿了隔断间、群租屋后，大量的蓝领、基层白领被赶到了更为狭小的租房市场中，需求量激增。
这种供需矛盾之大，我们可以借财经观察员 " 塞东 " 截取的卫星对比图直观了解下。
2017 年 5 月 9 日，西南 5 环到 6 环之间的这片村子 + 郊区工厂 + 物流基地，从南到北大概 7.4 公里（地图上黄色直线长度），大面积的彩钢顶棚很显眼。



如果今年 5 月份你再去，就甭想再找到它了。


朝阳区东北五环边上一个城中村，一年时间也被拆完了。


在过去几年中，北京 " 拆除违法建设 " 之行动力超乎想象：
2015 年拆违任务量是 1500 万平米。
2016 年拆违完成量是 2979 万平米。
2017 年拆违完成量是 5985 万平米。
2018 年计划 4000 万平米，前 4 个月就完成了 1640 万平米，占比 41%。
北京的房屋建筑总面积为 8.82 亿平方米，一年拆掉近 6000 万平米的违章建筑，相当于每年拆掉了全市 1/14 以上的房子。
租房市场的底层供应量被大量抽掉，" 共有产权房 "、" 公租房 " 却不能立马跟上，造成供需面突然失衡，3 个人争一套房变成了 8 个人争，房租上涨成为必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿，都是这个玩法。
有没有一股 " 棚改 " 的熟悉味道，上回的住房供给侧改革成功去了库存，现在也成功激热了租房市场。
综上所述，房租大涨的背后，是几重因素的叠加导致的。
虽然说，今天中国城市的租金回报率很不正常，相对于房价，房租确实有上涨的空间。
我们曾经统计过全球各大城市的租金回报率，发现中国城市在过去一年租金回报率没有任何长进，北上广深租金回报率皆不达 2%（年租金 / 房价），全球垫底。


但是从大众的视角来看，咱们光有国际大都市的房价，可没有国际大都市的收入啊。
国外有个标准，美国住房及城市发展部将一个家庭 / 个人租金开销超过 30% 的可支配收入定义为成本负担（cost burdened）。中国一线城市的租收比已经严重超标，达到 45% 以上。
自 2013 年起，中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过 GDP，现在还想让租金涨上去，对于有大城市梦的普通人来说，结局无非一个：之前睡卧室的，今天睡客厅，之前睡客厅的，今天睡公厕旁边。
" 还要不要消费这驾马车了？" 民众们从灵魂深处发出了疑问。


如果将房价上升的那套玩法用到房租上来，重蹈覆辙，租房市场将变得非常危险。
头部力量、利益集团早已拥有社会大量财富，多数人却还在一个小三房日日劳碌。中国成功地控住了房价，接下来如何控住房租，实现 " 居者有其屋 "，是一道大难题。
在这里中国可以借鉴欧洲大陆的模式，发展公租房制度，但必须注意三大点：
社会资源的合理分配
把公租房都建到城郊交通不方便的地方，并不能缓解租房市场的资源争夺。在西欧很多国家，带有保障性质的住房会均匀分布在交通方便的地方，甚至是市中心。在韩国每个小区就要求必须要建有配套保障房。当然，为了房产持有者的资产上升空间，租金也会作出调整。
精细化管理
保障房的投入速度需要非常精细的测算。如果贸然投入大量保障房，对住房市场健康发展杀伤力极大。97 年心急的香港想一举解决住房问题，搞了个 "8 万 5 计划 "，结果把楼市搞到大崩盘。
把权力关进笼子
让公租房服务于有真正需求的人群，防止权力寻租和炒作。曾经有一些廉价房被侵蚀，流入市场炒高，这是前车之鉴。
在中国，如果政府真正下决心去干一件事，没有什么是干不成的。
而摆在眼下的，正是一件关乎民众生存的大事。
接下来是深渊还是蓝海，是新一轮的财富掠夺，还是租赁市场的规范化发展，中国又走到了不能逃避的临界点。
这两日忙着献策要设 " 生育基金 "、征 " 丁克税 " 的智囊们请了解一下，如果连房都租不起了，谁还敢为国生娃？



归根到底，百姓才是真正的国计民生啊。
（本文仅代表作者观点，不代表前瞻网立场）


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