地产大佬们的造车攻略

@Xizi_ryN6Pdaj

文｜李一帆
" 十年后，恒大法拉第未来年产能计划达到 500 万辆！"
前几天，恒大法拉第揭牌仪式现场，差一点，我就为许家印和法拉第的梦想再次窒息了。
碾丰田，超大众，从今往后马路上每六辆车就有一辆恒大法拉第的日子，还有十年，就要到来了。
我特别欣赏许老板这副 " 胜负先不论，气势不能输 " 的气场，相比之下，大众中国 CEO 冯思翰那句 " 如果生产的是玩具车，500 万辆或许没问题 "，就显得太现实了不是？
许老板当年还喊过 " 三年中超五年亚冠 " 呢，被喷成狗还不是实现了？
虽然面对这 500 万辆，咱心里想的也是，你尽管卖，卖出去了算我输，但对人许老板来说，万一成功了，可以吹一辈子呢。


" 走，去新能源汽车市场，开荒！"
在某次地产大佬的私密饭局上，谈笑风生间，许家印姚振华们交换了眼神，嘴角划过一丝不易察觉的围笑，他们读懂了对方。
随后不久，
2017 年 3 月 20 日，宝能集团注册成立了宝能汽车有限公司，注册资本 10 亿元；10 月开始，宝能先后投入近 1000 亿元，在杭州、昆明、广州、西安等地建立新能源汽车生产基地，总计规划产能 230 万辆。同年 12 月 21 日，宝能收购了观致汽车 51% 的股权，成为观致最大股东。
2017 年 10 月 16 日，碧桂园斥资 6.4 亿元，在广东顺德拿下了总面积高达 11.8 万平米的两宗商服地，宣布将投资建设新能源汽车小镇，成立动力电池、马达控制器、整车、新材料、动力总成五大研究院，发展新能源汽车研发、智能制造等产业。
2017 年 12 月 19 日，华夏幸福董事长王文学出资 3.3 亿元收购合众新能源 53.4% 股份，成为合众新能源董事长，而王文学 100% 控股的拉萨知行创新成为合众新能源最大股东。由合众新能源 100% 控股的哪吒汽车首款新车哪吒 N01，将在月底正式上市。
2018 年 6 月 25 日，恒大集团正式宣布入主美国新能源汽车公司 Faraday Future，接手贾跃亭，成为 FF 的第一大股东；8 月 7 日，恒大法拉第未来智能汽车（中国）有限公司成立，注册资本 20 亿美元；8 月 14 日，恒大法拉第在广州恒大中心正式揭牌，并与贾跃亭定下了对赌协议，如若 2019 年第一季度量产目标无法达成，恒大将收回贾跃亭的特别投票权。
除这些巨头外，万通地产、冠城大通、大名城等中等以上规模地产商也已纷纷踏足新能源汽车产业链，按照中国证券报的统计，单单今年以来，房地产商的 " 造车 " 投资规模已经超过了 100 亿元。
收割最后的房地产
从某种程度上来说，这是地产大亨们的 " 不得已而为之 "。
这个烈日炎炎的夏天，在地产商眼里，却只有台风过境。
在我国，一直以来地产商盈利的最佳方式就是销售一手新房，这种模式决定了只有拿到土地，企业才能得以顺利发展。
然而，现如今 " 房子是用来住的，不是拿来炒的 "，种种政策之下，地产商拿地开始变得越来越难，这让他们之中的很多人变得难以为继。


这种难，一方面是因为地价贵。
在过去，由于房市火热，不加控制，加之招拍挂制度的存在，基本上谁能拿到地谁就能赚钱，所以每次的拿地现场，都仿若搏击场。
开发商们互相搏杀，拍卖师不断举牌报价，火药味越来越浓，每次都会抢得头破血流，以招拍挂拿地几乎场场打造 " 地王 "，造成土地价格一次又一次非理性攀升。
然而随着市场变换，这种情况正在悄然改变。供给端，单纯住宅地块越来越少，地价更加水涨船高，需求端，政府出台各种楼盘限价政策，不断加强金融监管使融资变难。
可以说在这样的环境下，高价拿地已经几乎没有利润可言。
另一方面也是因为掣肘多。
为了控制房价，国家开始直接从源头控制地产商拿地恶性竞争。
它们出台了各式各样复杂的政策，比如，在北京采用 " 限地价 + 竞自持 " 的机制，" 竞自持 " 就是指比拼企业自有资产在全部资产中的比例，谁融资少负债少谁获胜，这就很不利于那些走高负债、高周转路线的地产商。
而在上海，政府采用的则是 " 招标 + 拍卖 " 的机制，当土拍竞报申请地产商超过 3 家时，则先招标，通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的三家，然后三家继续拍卖。
嫌流程复杂拿地难，你想去购买二手地？呵呵哒，二手地价虽然低，却要面临高额的增值税。总之，想老老实实拿地，是个无解的难题。
地产赚快钱的时代已经彻底过去了。


可是土地即本命。这让他们不得不换种思路。
并购，便是其中最常见的一种。
在过去一年里，地产大亨们的每一天，不是在并购，就是在去并购的路上。他们通过吞并小地产商，来拿到大量烂尾项目和未开发的土地。
比如被誉为 " 并购之王 " 的阳光城，其总裁张海民便笑称自己在最近一年里，飞行次数已经高达 113 次。
按照蓝鲸财经的统计数据，2017 年，阳光城拿地金额为 1396.37 亿元，剔除合作以及补容积率的项目外，用于并购的金额为 505.97 亿元，已经超过招拍挂市场的 480.45 亿元。通过并购渠道获得项目合计 52 个，占新增土地储备的 55%。
孙宏斌的融创、杨国强的碧桂园、祝九胜的万科、吴亚军的龙湖，就更不用提了，早从前年起，买买买扩张之路就已经开始。
还有资金、规模都不如第一梯队的地产商们，更是只有通过并购，才能快速又便宜地拿地，比如泰禾集团 2017 年新增的 36 个项目中，有 26 个项目都是通过并购获取，并且这种势头在 2018 年仍在继续。
就连保利、绿地、华润置地等国有企业，也在大举进攻收并购领域。
近两年来，" 并购管理部 " 甚至开始作为一个新兴部门，在地产商内部纷纷成立。
然而，在阳光城执行副总裁吴建斌看来，" 过去几年房地产公司高速发展，60～70% 土地都是通过并购获得，现在并购资源越来越少，这种方式已经进入尾声。"


而另外一种方式，就是弯道拿地。
商业用地不好拿，咱可以想想什么好拿呀。工业地产、旅游地产、文化地产、旧城改造，都是地产业里尚未被严控的领域。
尤其是产业园区和特色小镇这种模式，政府不但给留了口子，反而还在大力推广，这种模式不但更容易获得土地，而且价格还便宜。
其中，又以新能源汽车这种高产值的领域，政府支持最甚。
比如融创，就是通过投资乐视，拿到了大量企业小镇、汽车小镇、乐视小镇等地产生态项目，孙宏斌自己也不讳言，" 政府给乐视批了 10000 多亩地，除了工业和其他项目，其实还有很大剩余空间可以开发 "。
所以很多人说融创这笔投资导致股价腰斩、损失过半等等，但有明眼人看得透彻，说融创之所以不惜巨资投资乐视，看中的就是乐视极其子公司的巨大土地储备。
无论对于彼时的融创，还是对于现下的恒大，乐视系最大的筹码，就是土地储备。


还有华夏幸福正依托合众新能源汽车打造产业新城、帮助区域地方政府完成产业链招商引资，宝能通过收购观致完成杭州新天地产城综合体项目，实现新能源汽车和房地产业务的双丰收等等，都是如此。
入主新能源汽车，囤积低廉的土地，是黄土作怪时代，房地产商最后的搏击。
收割最初的新能源
当然，他们眼里的蓝图，也不只是拿地这么简单。
在国家拼命限制资产外流与金融监管日渐严峻的环境下，地产商以往的快速增长手段都在趋向不复存在，房地产行业本身的天花板正逐渐见顶，曲线拿地并不是长久之计。
对于他们而言，寻找一个能够承接起海量资本、正处于政策红利风口、回报周期又不会拖累自身的新兴行业，可以说是当务之急。
而新能源车制造及其相关产业，无疑是当下最好的选择。
在今年年初国务院《中国制造 2025》划定的十大领域中，新能源汽车不但是其中前景与发展路线最为明确的，也是国家扶持力度最大、配套政策最齐全的产业。
这批在过去享尽了房地产政策红利的大佬哪个不知道，只要紧跟政策赚钱，绝对不会错。
我也问了在投资机构的朋友，怎么看待房地产商入主新能源，他干脆地回答我：
" 现在只有房地产和汽车是两个大行业，银行这种金融机构又不是随便谁都能做，不投资新能源汽车，难道你让做房地产的去开快餐店么？"


房地产业和汽车业，不但是中国经济的两大支柱产业，而且几乎同时起步、同时生长，经过了 20 余年的高速发展，一起迈入了新的谋生阶段。
国家对新能源汽车产业的重视我们有目共睹，且不说表现在市场上的国补地补、免牌免税，从上层层面来看，今年上半年，连国务院都专门成立了 " 国家智能汽车创新领导小组 "，说是负责推动中国新能源和智能汽车的全局性工作。
这种针对某一产业细分市场成立如此高规格机构的情况，在过去是前所未有的。
小组成立之后，国家还同时启动了一系列针对智能汽车制造企业的投资、税收优惠政策。
显然，他们是希望新能源汽车搭载着智能的内核，为中国的新能源汽车在市场上挖上一条很深很阔的护城河，推动中国汽车在全球范围内弯道超车。
所以对于中国来说，推动新能源智能汽车发展就是 21 世纪新的工业革命。这才有了我们看到的——
新造车企业凭借概念、理念、样车就可以搅动消费者的好奇心，招徕前赴后继的天使人和投资者；而传统企业的新能源汽车，销量愈发蓬勃上涨。
没有资本愿意眼睁睁错过这波先机，更何况是体量最大、产业最匹配、且人人自危的地产资本。
这是属于他们的第二个地产时代。
收割之后的麦田
如果你曾站在过上面
如果一切顺利，地产商与造车新势力们终将收割的，将是片一望无际、披着黄金甲的原野麦田。
我渴望站在这片麦田之上。但对于麦田究竟能否成长，我依然心存许多挂虑。
因为我曾经目睹过，仿若生长正繁盛的金黄色麦田在一夜之间只剩一地荒芜的麦秆。


地产业与汽车业的结合，此前不是没有过。
虽然与现在的结合路径正相反，过去因为地产市场好嘛，正当风口，大多是汽车企业主动涉足地产业，左手拿地，右手造车，左右手翻转腾挪、坐享政策福利，房子紧跟着就做起来了。
然而结果，却并不尽如人意。他们之中的绝大多数，要么已经沦为靠地产盈利、支撑集团，要么干脆两败俱伤、铩羽而归。
前者的典型要数海马集团，在海马北上郑州之后，立足中原，海马集团开始在除汽车以外的投资、金融、地产、酒店四个产业板块分散战略布局。几年下来，其中发展最好的就是金融与地产板块，对，哪怕是与汽车板块相比。
海马地产现在不但已经是郑州人尽皆知的地头蛇房企，还在开封、武汉、海口等地都开了灶，打响了自己的 " 公园 "、" 公社 "、" 公馆 " 三个住宅产品系列，发展远景已经渐渐清晰。
而反观海马汽车，虽然两年前凭借一款海马 S5 打出了不错的销量战绩，但 SUV 风头一过，登时变成为了沙滩上的裸泳者，如今在热门 SUV 车型的分类中，已经难觅其踪。
东风汽车则是后者的代表。自主品牌东风风神日渐萧条，曾经意气风发的东风房地产也在今年 1 月与招商蛇口签订了产权交易协议，招商蛇口斥资 8.72 亿元，收购了东风汽车下属全资子公司东风房地产 80% 的股权。
诚然，这和愈演愈烈的央企 " 退房令 " 息息相关，但更主要的原因，还是因为面对风神销量的不断下滑，作为老牌车企，东风汽车不得不将次要业务剥离，集中精力帮助风神重回主流自主品牌。
它没法做到像海马这种民营车企一样，靠房地产落得自在。
还有现已更名卓瑞地产的奇瑞地产，也在一定程度上存在这样的困局。


目前唯一能把汽车产业与房地产产业结合得如鱼得水的企业，大概就是做客车的宇通客车和它的绿都地产了。
2017 年，宇通共销售客车 67522 辆，继续位居行业第一，其中新能源客车的销量，同样位居行业前几名。而它的绿都地产，房地产开发业务也已经覆盖河南和江西多个城市，拥有 20 多个住宅项目，还有 10 余家地产子公司。
但作为商用车，它的卖车套路又委实和乘用车不是一个道理，面向的客户也是于商于私截然不同，相对要在近 3000 万辆保有量的乘用车市场挣扎求生的车企来说，并不具备足够的参考价值。
所以，对于汽车和地产联手，如何能将理想中的麦田打造成金色海洋，彼此反哺，仍是一个没有答案的未解之谜。
更何况，主宰此一轮地产商造车的汽车势力们，尚且都是新秀。


不过，哪场宫斗还不都是从选秀开始，步步为营才迈到专宠呢？哪个传统车企，又敢说自己能像新造车企业一样豁得出去、不破不立呢？还有哪个行业的领军人物，又能和地产大佬们比 " 老油条 " 呢？
唯愿造车这件事，你们是真心真意。
期待你们珠联璧合的造车新时代。