房产成家庭主要资产，房产税立法箭在弦上，刚需和投资须区别对待

鲨鱼总管

基于对30个省（自治区、直辖市）的3万余户城镇居民家庭的调查，央行近期形成《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》并对外发布。

01房产成为我国城镇居民家庭的重要资产
调查报告显示房产已经成为我国城镇居民家庭的重要资产，多处涉及相关内容，具体包括：
户均总资产317.9万元，住房占比59.1%，资产流动性较差，存在风险；住房拥有率达到96.0%，户均拥有住房1.5套；拥有一套、两套和三套及以上住房的家庭占比分别为58.4%、31.0%和10.5%；住房数量越多的居民家庭，其资产配置越加多元化，房产占家庭资产的比重越低；有负债的居民家庭中，房贷是主要构成部分，占比达到75.9%；刚需型房贷家庭的债务风险突出，投资型房贷家庭的债务风险相对则小得多。

02我国房价未来将以“稳”为主
调查报告数据表明，我国房价未来将以“稳”为主。
一方面，房价在过去十多年的快速上涨，加剧了我国城镇居民家庭的财富分化。低收入家庭、工薪阶层、中青年、刚需型房贷家庭等群体承担较大的债务偿还压力，降低了政府拉动内需政策的效果。

另一方面，我国城镇居民家庭住房拥有率已经高达96%，未来的刚性需求将主要来自于城镇化进程的推进和人口的流动。如果房价持续上涨，将对城镇化进程推进和人口流动产生不利影响，进而抑制房价。
即使2020年我国经济发展受疫情影响1季度负增长，中央政府也没有改变“房住不炒”这一定位。但是房地产市场毕竟会直接影响到金融市场稳定，我国政府也同时提出“促进房地产市场平稳健康发展”，未来调控政策将更加灵活多变。

03房产税立法将增加政府定向调控能力
我国自2011年开始在上海和重庆两地试点征收房产税。尽管房产税这柄调控利剑一直未在全国范围内落下，但近几年推进的节奏明显加快。
2018年，我国将房产税立法列入本届人大立法规划；2019年我国实现房地产全国联网；2020年4月13日，住建部发文提到全国一张网建设，明确要求各地“全面采集楼盘信息，按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表”。

房产信息的透明化将为房产税的征收扫除主要障碍。预计房产税在最近两年内出台是大概率事件。房产税立法后，将成为政府定向调控房地产的有力工具。房产税政策多半会一城一策，因城施策，但是增加多套房产持有者的税收已经成为共识。调查数据显示拥有3套及以上住房的家庭占比达到10.5%，黄奇帆认为这类家庭都是在炒房。增加多套房的税收，引导存量房上市，将会抑制房价野蛮上涨。
04刚需仍可购买，投资则不建议
房地产市场平稳健康发展意味着房价不会大幅上涨，同时也意味着房价不会大幅下跌。如果是自住或改善等刚性需求，居民家庭仍然可以结合自身需求和支付能力购房，可以重点选择附带教育资源、医院资源、交通资源、商业资源等区域的优质楼盘。

当然，房价失去大幅上涨的可能，则决定了房产的投资价值下降，尤其是三、四线城市。投资购房需要谨慎。
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