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“真房源”本身是个伪命题,房产经纪人该如何把控网络端价格?

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发表于 2020-4-28 14:40:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产说理第141篇原创
疫情之后,很多房产经纪人发现,网络端客户占比之前要高了很多。
但在实际放盘的时候,价格与房源的真实性却成了很多经纪人头疼的问题。
一、网上推广房源的难点
1.房源要不要放真实价格
现在客户都很专业,看好一套房源之后,会浏览各大房地产互联网平台,通过对比户型、价格等方式来确定自己的心里承受额度。
有的房源,业主只放给一个房产经纪人,这种情况还不错,只要跟业主沟通好,价格基本上都可以做到真实。
最怕业主放给多个经纪人或多家中介公司,并且业主并未确定准确的价格,任由经纪人发挥,价格越高越好。
这种情况就给经纪人造成了很大的苦恼,放高了没人看,放低了平台会管制。
除非是非常了解客户心理的经纪人才有可能一下子找准价格点,吸引住客户。
2.业主反价
本来之前谈的好好的价格,业主有可能会因为最近买家多,或者被某些中介忽悠而反价,调高价格。
这就很被动了。
比如你跟业主之前谈的是200万,但有别的同行跟业主说,最近行情有变,放220万才合理,反正业主又不着急。
这样你前面做的工作就白费了,如果当时放200万还有客户再询问就尴尬了,客户会觉得你不专业。
3.同质化竞争严重
真正有创造力的网经达人并不多,大部分经纪人都是照猫画虎,借鉴其他经纪人的文字、图片,甚至视频,发布跟其他人差不多的房源信息。
客户一看都差不多,也会眼花缭乱,索性就先不看这个类型了。
借鉴(抄袭)害人害己,会导致同质化竞争,影响客户体验感。

二、“真房源”本身就是伪命题
某壳网,一直强调真房源,但老米想了很久,觉得“真房源”本身就是个伪命题。
1.房地产的特点决定了房产不可能百分之百真实
真房源,包括了房屋的真实性、产权真实性、价格真实性。
房产的特点具有唯一性,每一套房子都是独一无二的,价格受供需影响,这种特性决定了房产价格是波动的。
房价每个月都在变化,甚至每周都在变化,不存在所谓的价格真实。
网上放出的价格仅仅是当下的价格,随时都可能调整。
哪怕是某壳网,房源的真实价格不一定就是网上的挂牌价格。
2.需求决定了价格
价格不是中介说了算,也不一定是业主说了算,而是市场说了算,是供需说了算。
尤其是疫情之后,很多地方的房价都出现了波动,有的板块升价,有的降价。
房产经纪人要最清楚升价的幅度,引导有心卖房的业主放一个合理的价格。
这种情况下的价格才是真实,业主自己想象中的价格不一定是真实的。
价格高于市场价,没有意义。
比如广州赤岗板块,某楼梯楼小区,中层55方的两房,楼龄超20年,疫情之前房价2.8万/方,疫情之后老旧小区价格出现下滑,再放2.8万/方很难卖掉。
如果诚心想卖,就引导业主放2.5万/方,如果继续放2.8万/方,就不是市场价,也就谈不上什么真房源了。

三、网经高效运作方法
1.多签独家盘源或与独家盘主合作
签订更多的独家盘,掌握更多独家的盘源,是网经成功的关键。
别人有的房源你有,别人没有的房源你还有,那么你的资源就是丰富的,只要操作端(文字描述、图片、视频、VR等)技术正常,一定能吸到很多客户。
有的经纪人不擅长签独家盘源,那就跟签了独家盘源的其他同事合作,他来负责签独家,你来进行推广,合作共赢。
2.价格要平于或低于市场价
大部分二手房成交价格都是低于市场价或与市场价持平。
中介行业内给低于或平于市场价的盘源较“笋盘”。
在业主放盘的那一刻就要先把价格谈好,如果业主诚心想卖,那就引导业主开价要平于或低于市场价,如果高于市场价,意义不大。
3.靠放低价盘吸客的时代结束了
以前很多中介做网都会选择放一些不存在的地价盘吸引客户,当把客户吸引过来之后再推荐其他楼盘,这种方式又称为“转盘”。
现在很多平台都在打击这种行为,而且客户都变得更加专业,一看价格比市场价低太多就会默认为“假盘”,就不会跟这个经纪人联系。
还想继续用这种方式吸客的经纪人可以收手了。欺骗客户的行为注定不长久。

四、做细分领域的流量之王
很多时候,客户在浏览房源的时候,没有耐心翻到第三页,如果你的房源排不进前两页,那基本上就是没用的。
每个经纪人的精力是有限的,想要在网经端口脱颖而出,就一定要从现在开始就做好自己的定位,是做一手还是专注二手,是做入户型房产,还是做置换型,是做商业性质房产还是做豪宅……
专注自己的商业板块或社区,主做某个小区或某几个小区的房源。
选定了方向之后,就要加强这个社区房源的覆盖率,按照户型、价格、楼层等维度覆盖多种类型的房源,专心做这个社区客户的生意。
同时提升操作端的技术,做社区线上流量之王,才能吸引跟多优质客户。
其他客户的需求可以跟其他版块专业的同事合作。
最后,市场在不断细分、客户能力在提升。
经纪人只有明确自己的主打方向,利用好网经推广,做某个小区的专家和社区流量王,才能在未来的中介市场中分得一杯羹。










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