二手房交易中毁约纠纷现象增多

小宁萌

随着我市房地产市场的火热，近期二手房交易中毁约现象层出不穷，房屋买卖合同纠纷案件增多。无权处分情况下签订的买卖合同是否有效？是以通过中介签订的合同为准还是以网签合同约定的内容为准？…… 7 月 26 日记者获悉，新城区法院韩森寨法庭接连两日调解审结两起二手房买卖合同纠纷案件。
无权处分并不导致合同无效
袁某因对党某有欠款，因此口头协议将自己名下的房屋抵债给党某。党某拿着该房屋钥匙找到中介公司，欲出售房屋套现。赵某看到该中介公司有低价房出售，通过中介联系到党某，三方签订了初步、简单的房屋买卖合同，约定购房款为 42 万余元，定金 1 万元由中介代收。合同签订后，党某称联系不上袁某，未拿到袁某同意出售房屋的授权委托书，表示不能继续履行合同。赵某遂诉至法院要求党某和中介承担违约责任并赔偿损失。
法院查明，涉诉房屋在党某、赵某签订合同之后，已由袁某自行将房屋出售给他人并进行过权属转移登记。被告党某未取得所有权人售房授权的情况下就将涉案房屋进行出售，属于无处分权的人处分他人财产，但是并不影响本案买卖合同的效力。本案合同不能继续履行，三方均有责任。党某明知自己无权处分涉案房产，与原告签订合同，存在过错应承担主要责任；赵某在签订涉案房屋买卖合同时，未能查验房产证、审查授权委托书等是否真实有效、未能尽到买方的审慎注意义务，亦存有一定过失，应承担次要责任；中介公司应向买卖双方提供居间中介服务，审查原被告之间有关房屋交易的相关资料。其在未经详实审查、明确告知双方有关房屋信息的情况下，促成三方签署合同也存在过失，也应承担次要责任。在此基础上，三方达成调解协议，对赵某的损失进行了赔偿。
交易坚持诚实信用原则
高某通过中介公司与李某签订了二手房买卖合同，约定房屋的交易总价 42.5 万元，并由中介代收了购房定金。后双方又签署了《西安市存量房买卖合同》，也就是常说的网签合同。此合同中约定房屋的成交价格为 47 万元，约定由李某对涉案房屋办理撤押手续、取得房产证，约定双方办理资金监管手续后进行房屋权属转移登记。高某在合同履行期满后诉至法院，称李某拒绝交易，构成违约，要求继续履行标的金额为 42.5 万元的合同。李某辩称自己并未违约，因高某未能及时付款，反诉要求解除合同，并由高某承担违约金。
法院查明，双方争议的焦点在于高某要求按照第一份合同的价款 42.5 万元购房，认为《西安市存量房买卖合同》中将房屋价款抬高的目的是为了能够申请贷款；而李某认为后一份合同也是双方真实意思表示，就房屋成交价格一项已经对前一份合同进行了变更，如果要继续履行也应该按照后一份合同约定价款成交。另外，李某已经办理完撤押手续并取得房产证。法官通过做工作，最终双方同意继续履行《西安市存量房买卖合同》。
昨日，承办法官提醒，诚实信用原则体现在合同法中就是合同守信原则，要求双方当事人均遵守合同约定。针对一些特殊的情况，如卖方中共有人尚未意见一致，或者卖方系无权处分、无权代理，需在签订合同后取得追认或者授权的，应在合同中就该情况予以明确约定，如未进行约定的，则不利后果由卖方承担。
西安晚报