102份举报材料大曝光：集资、代持、套取贷款，揭秘深圳“炒房产业链”

塞外悬泉

微信群内集资后，多个参与者通过代持合伙炒房，并套取银行贷款循环炒房——这是一份包含 102 份违规炒房材料的公开举报，勾勒出投机客们在深圳违规炒房的脸谱。
这份涉及数量多达 102 份的资料，举报对象是一个叫深房理的组织，举报内容是该组织在深圳违规炒房，并喊话监管部门对违规使用经营贷进行查处。
4 月 7 日，第一财经与微博名为深房理装修队 003 的举报人取得了联系，根据其提供的资料，举报材料大多来自炒房客发布在微信群的购房信息截图，内容基本是 " 代持人 " 通过招募 " 股东 "、" 合伙人 " 集资投资房产，或利用银行经营贷、信用贷炒房。
上述深房理会员集资、套取经营贷，在深圳炒房，时间集中在去年上半年。而这恰恰是深圳房价明显上涨的时期。由于受到广泛关注，2020 年 4 月开始，监管部门开始排查经营贷违规流入房地产市场的情况。就在此前不久，监管部门还通报了排查结果，并公布了投诉电话。
第一财经记者从知情人士处获悉，深房理的会员中，很多人来自外地，没有深圳买房资格。举报材料中多个截图也显示，一些集资、套取经营贷的炒房客，来自华中、东北等地。
监管部门通报显示，近一年的排查，发现的违规流入楼市的经营贷仅 21 笔、5180 万元。从举报资料推测，深房理会员至少在 3500 人以上。如果举报属实，两者差距巨大。
最近几年，深圳房地产调控、涉房信贷政策不断加码，监管部门一再要求严查经营贷等的贷款人资质、资金来源、实际用途，深房理如何能如此套取贷款？它的运作模式到底是怎样的？
经营贷循环炒房
微博信息显示，4 月 4 日，深房理装修队 003 已经通过长图的形式，在微博一次公布了 102 份炒房材料，并注明长图内容为深房理摇篮会员合伙炒房材料。此前，4 月 2 日，深圳银保监局会同多个部门，开通经营用途贷款违规流入房地产投诉举报专区，并公布了举报电话。
此次举报前的 4 月 2 日，深房理装修队 003 在一条微博中，已举报微博用户 @美妈陈小泉，于 2019 年 09 月 18 日申请了 385 万元个人经营性贷款用于炒房，且 " 其名下还有更多贷款也是用于炒房 "。
" 深房理 2019 年的第一起摇篮会员，就是她引流而来的。" 深房理装修队 003 告诉第一财经，所谓摇篮会员，是指向深房理缴费 9800 元以上，可以进入其小程序获取更多炒房信息的炒房客。
根据深房理装修队 003 向第一财经提供的资料，截图的内容基本都是微信群发布的购房信息，时间集中在去年上半年。目的多为 " 代持人 " 招募 " 股东 "、" 合伙人 " 共同买房，并 " 分享 " 抵押贷、信用贷等贷款额度，并可在半年后赎回资金。
所谓的代持，是有资金却没有购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时给代持人一定比例报酬的炒房行为，参与者单独、共同出资，每人出资几十万甚至几万元，就能以 " 股份 " 的形式，共同购买价格几百万元乃至上千万元的房产。
深房理装修队 003 提供的资料还显示，不少炒房者自爆已购买多套，或成功代持多套房，以 " 股东 "、" 合伙人 " 名义共同出首付，剩下房款由第三方垫资，购买成功后再办理银行贷款，用来归还垫资。
不过，在微信截图中，炒房者并未直接使用经营贷的字眼，但大量提及抵押贷、信用贷。
" 这些炒房的人，一般钱不够才要合伙，如果不套取贷款，他们月供都有问题。" 深房理装修队 003 告诉第一财经记者，所谓 " 抵押贷 "，就是通过壳公司，用房产做抵押从银行贷款，本质就是经营贷。
微博用户 "7 蟹姐姐 " 也是深房理会员。2020 年上半年，在深房理的指导下，以结婚的形式，通过小贷公司垫资，以 728 万元的总价，在深圳前海片区某网红楼盘买下了一套住宅。
" 我们大部分做的都是经营性贷款，我们这种外地的有房子有贷款的，首付只能是五成，所以不会让我们做按揭的，做的都是经营性贷款。" "7 蟹姐姐 " 告诉第一财经记者，根据她掌握的情况，深房理的会员中，以代持形式炒房的，因为一般都是首套房，可以申请按揭贷款外，其他大多数贷款的性质都是经营贷。
" 入股 "、合伙炒房
根据深房理装修队 003 提供的资料，代持人在深房理会员微信群发布的各类招募 " 股东 "" 合伙人 " 的广告，从格式到内容，几乎都有统一格式，具体内容包括代持模式、" 持股 " 比例及金额、合作楼盘等信息。
这些人如何聚集到一起的？这个群体炒房的运作模式又是怎样的？
深房理装修队 003 告诉第一财经，深房理的运作模式，是通过微博、直播等平台 " 获客 " 后，再将用户导流到微信群，成为其会员。成为会员后，就可以在微信群发布招募 " 股东 "、" 合伙人 " 等信息，集资筹集首付款或买房所需全款。
深房理装修队 003 提供的资料显示，其会员募集的资金，金额大多在 20 万元到 200 万元之间，其中又以 100 万元左右居多。但也有部分是全额募集购房款。
" 如果是合伙买房，房子一般买在代持人名下，实际买房的是代持人，其他人资金入股。" 深房理装修队 003 说，如果涉及申请经营贷，需要买一个壳公司，通常也是参与者私下签订协议后，由代持人出面担任壳公司股东。
除了代持、合伙买房，套取经营贷等银行贷款，还有垫资模式。"7 蟹姐姐 " 称，在自有资金不足的情况下，部分会员虽全款买房，但并非全部在会员间募集，而是通过贷款公司垫资，其购买的房产，资金缺口就是来自小贷公司。
在上述材料中， "5% 代持模式 " 频繁出现，另外一些招募 " 股东 " 者则在广告中称，由于首付五成，没有代持费用，需招募合伙人分担信用贷、抵押贷等贷款额度。
所谓用 "5% 代持模式 "，是代持成本，即代持人用代持名额在该套房产中入股，所占比例为 5%，而买入的房产通过各种贷款套取资金。房产变现或套取资金后，代持人要分配 5% 的收益或资金。通过这种方式贷出来的资金，深房理会员一般用于下一套操作，甚至直接分配套取的资金。
第一财经记者获取的一份代持协议显示，位于深圳前海山语海小区一套 79.6 平方米的房产投资者，甲、乙方分别作为代持人、" 股东 "，分别负责代持、提供部分资金，甲方承诺以房屋股份或现金，向乙方提供价值 8.5 万元房屋增值费用、1 万元订房费用，并为乙方提供免费户口随迁服务一次。
" 即使是代持，买房成功后，半年以后也会做经营贷，因为要把资金套出来分给参与的人。所有的合作伙伴里，基本上每个人都有经营贷，" "7 蟹姐姐 " 说，很多人经营贷只贷半年，一方面是因为房子半年左右就会涨价，另一方面很多人循环使用资金，需要套取资金用于下一次操作。
" 一条龙 " 服务
去年 4 月份以来，炒房客利用经营贷在深圳炒房的现象，就已引起市场广泛关注。
第一财经从多方了解，在这个过程中，从准备贷款材料、安排企业经营场所、贷款提取，都离不开各类中介的配合，从而形成了一个完整的产业链。
" 买房资格、贷款资料、买壳公司，房子购买过户、最后的脱手变现，都有专门做资料的。" 业内人士告诉第一财经记者，在整个过程中，提供虚假材料已经发展成一条龙服务。
此次被曝光的深房理同样如此。"7 蟹姐姐 " 说，据其了解，深房理的普通会员，只能获得加群、获得一般指导等 " 服务 "，成为摇篮会员后，则可进入其小程序了解更多信息，并可随时与深房理微信沟通、咨询。
" 会员分两级，一个是一般会员，可以进微信群、或者微博上的，另外一级更深入一点，就是摇篮会员，可以给你提供所谓无微不至的服务，直到你买房成功。" 她说，从她个人经验来看，就是把买房的手续、流程全部包了，你走每一步都是根据他们来的，手把手的指导到你买到房为止。
"7 蟹姐姐 " 还称，她本来没有深圳买房资格，就是通过 " 结婚 " 获得深圳房票，而为其垫资的贷款公司也是深房理的合作方。
成为深房理的会员，要缴纳金额不低的费用。根据第一财经记者了解，其普通会员费用为 2980 元；摇篮会员价格 9800 元至 1.68 万元不等。但成为摇篮会员，仍需缴纳普通会员 " 会费 "。
对炒房客至关重要的会员间资金众筹、借贷功能，只有成为摇篮会员才能使用。知情人士透露，这一功能在深房理被称为 " 帕累托值 "。
上述说法也在深房理微博内容中得到证实。其微博去年 10 月的一条博文提醒会员们，尽快使用小程序里的 " 帕累托值 " 功能，原因是随着会员们房产持有量的增加，手上留存的月供必定增加，钱是一种重要资源……把钱借给其他有需要的会员，既帮助其他会员短期用钱贵的问题，自己还有 0.042%/ 天的利息。
该博文甚至还进一步声称，之前因为（资金）总量少，最短（使用）期限 15 天，现在增加了一个最后报障人制度，而这个制度 " 类似于一个央行的角色 "，将资金使用期限缩短到了 5 天。
有多少贷款违规流入深圳楼市？
2020 年上半年，深圳房价明显上涨，部分经营贷变相流入房地产市场受到广泛关注。随后，深圳多个部门联合调查认为，仅在个别区域发现少量经营性贷款，被违规用于炒房。
深圳银保监局、央行深圳中心支行近期联合通报经营贷流入楼市排查结果，2020 年 4 月以来，对辖内中资商业银行 15.4 万笔、1771.73 亿元经营贷进行了全面排查，共查出 21 笔、金额 5180 万元的贷款违规。
上海银保监局 4 月 7 日通报，自 3 月 1 日开始，该局选取辖内 16 家银行开展了经营贷、消费贷违规流入楼市专项稽核调查，共发现 123 笔、3.39 亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。
北京银保监局也在 3 月 23 日披露，辖内银行自查发现，2020 年下半年以来发放的经营贷涉嫌违规流入北京房地产市场的金额约 3.4 亿元，占比约 0.35%。广东银保监局等监管此前披露，共发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额 2.77 亿元。
而深圳通报的数据，与北京、上海、广州等地排查结果差距较大。倘若深房理装修队 003 的爆料情况实属，意味着涉及的违法金额，可能与深圳有关部门公布的违规使用贷款情况相差甚远。
第一财经记者了解到，深房理目前共有 7 个会员微信群，倘若每个微信群人数加满，则其会员数量至少在 3500 人。知情人士表示，其会员套取银行资金炒房的具体人数，目前还不掌握，但人数肯定不少，估计不只此次举报涉及的 102 人。
多次被深房理装修队 003 举报的微博用户美妈陈小泉，曾多次发文详述其通过套取经营贷炒房，实现资产规模跃升的过程。
在相关博文中，美妈陈小泉称，自己 2018 年 4 月来到深圳，当年 8 月看房，9 月落户后的第二天签约，通过自己的积蓄、银行贷款、亲属贷款等，在宝安某片区买了一套价值 300 万元的房子，这套房如今价值 480 万元。2019 年 5 月，又以这套房抵押、亲属借款，在深圳北站某楼盘买入价值 500 万元的房子。3、4 个月后，再如法炮制，买了第三套房。加上深圳以外的房产，其拥有的资产，价值已经高达 2200 万元。
截至目前，深圳究竟有多少经营贷、信贷资金，违规流入了楼市，目前尚不得而知。最终的实际情况有待监管进一步调查。
除了北上广深四大一线城市，浙江近期也在围堵经营贷炒房。监管处罚信息显示，仅 3 月 1 日以来，温州、台州、金华、丽水四地，多家银行就因贷款违规流入房地产市场，共计被罚款约 1500 万元，其中处罚最多的台州，六家银行合计被罚款 950 万元。
银行为何没发现？
最近数年来，深圳房地产调控、涉房信贷政策不断加码。2016 年一季度，深圳出台政策，限定深户、缴纳社保满三年的非深户，只能购买 2 套、1 套住房，购房人家庭在深圳无房，但近 2 年内有住房贷款记录，或在深圳已有一套住房，首付比例最低为 4 成。此后，又将购房资格提高到自购房之日前在深圳连续 5 年不间断社保或纳税证明。
按照贷款 " 三查 " 规定，贷款前，银行要对贷款对象资质、收入、征信、贷款用途等进行审查，贷款中要对贷款人资料真实性、风险等进行测评，贷后要监测贷款实际用途，并有权进行检查。2020 年 4 月以来，深圳监管也多次要求各商业银行，对经营贷借款人资质、首付和还款资金、资金实际用途等严格审核。
深房理装修队 003 提供的资料显示，很多集资买房的炒房客并非来自深圳本地，而是来自东北、华东、华中等全国各地，并且在外地拥有多套房产。倘若情况属实，这些炒房客没有在深圳购房的资格。
"7 蟹姐姐 " 称，深房理之所以提供一条龙服务，原因就是其会员从全国各地招募而来，对深圳情况不了解。她本人就没有深圳户籍，也没有在深圳长期居住，购房名额是通过 " 结婚 " 获得。
在这种情况下，深房理会员如果以代持的形式通过外部垫资、集资买房，并套取经营贷，用于循环炒房，银行为何没有发现？问题出在哪里？
此前，有银行业人士向第一财经记者介绍，检查贷款真实用途时，银行一般都是查询客户的资金流水，要求提供用款证明等。有些实际用于炒房、炒股的经营贷，银行在放款后，没有直接被挪用，而是经过多个账户倒账，这给银行的监控带来一定难度。
但这只是贷后的用途监控，贷前调查这一重要关口，为何 " 失守 "？
深房理装修队 003 称，合伙炒房都是代持人出面，私下签订协议，银行也不知道是合伙买房。而且以前只要有房，" 在银行贷款很容易 "，银行主要审核抵押物、抵押房产价值和抵押记录，" 经营流水、是否实际经营、资金用途就没那么严格了，审核很容易过。"
"7 蟹姐姐 " 还称，在贷款过程中，并不知道银行审查了其资金来源、还款来源、用途等信息。
早在 2020 年 4 月，就有中介人士告诉第一财经记者，一些银行或相关人员，即便明知贷款信息造假、贷款实际用途与申请用途不符，为了开展业务，也睁一只眼闭一只眼。深圳监管部门此前通报称，深圳两家银行的员工，都存在误导客户使用经营贷买房、借用 " 空壳公司 " 违规申请、使用贷款的情况。
深房理事件背后的真相究竟如何？目前有待监管部门进一步调查。
栏目主编：赵翰露 本文作者：第一财经 杨佼 文字编辑：房颖 题图来源：图虫创意 图片编辑：笪曦