频繁抛售资产“换仓”，华侨城低市值之殇待解

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近期，华侨城集团有限公司（下称 " 华侨城 "）上演了一场 " 换仓 " 大戏。10 月 19 日，华侨城在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公 50% 股权及相关债权。据蓝鲸房产不完全统计，这已是华侨城近 10 日来第 6 次出让项目股权。
在 " 卖卖卖 " 的同时，华侨城也没有停下 " 买买买 " 的步伐，其不但于土地市场频频出手，并先后与东莞、湛江两地政府签署了百亿合作大单。一边买一边卖，华侨城此举意欲何为？投资者对此充满了疑问，让他们疑惑的还有，在华侨城集团旗下 A 股上市平台华侨城 A（SZ：000069）市值持续下跌的状况下，公司为何始终没有回购举措？这也让投资者大为不满。
频繁出售股权为哪般？
10 月 19 日，华侨城在北京产权交易所挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司 50% 股权及相关债权。
蓝鲸房产注意到，华侨城近来频繁挂牌出售旗下项目股权及资产。10 月 16 日，华侨城在重庆联交所挂牌出售旗下海南华侨城实业有限公司 100% 股权及相关债权。同日，泰州华侨城有限公司在上海联交所挂牌出售泰州华侨城有限公司部分资产。
10 月 15 日，成都天府华侨城实业发展有限公司在北京产权交易所挂牌出售成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司 51% 股权；10 月 11 日，成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司在北京产权交易所拟挂牌转让成都地润置业发展有限公司 51% 股权；10 月 10 日，成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司与成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司均挂牌拟转让公司 100% 股权。
值得玩味的是，去年下半年期间华侨城也曾上演过类似的戏码。2017 年，8 月 -11 月期间，华侨城相继出让了北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地的股权转让和南京华侨城、南昌华侨城的股权，这为华侨城带来了近 200 亿的现金流入。
一位长期观察华侨城的人士向蓝鲸房产记者表示：" 国资委对国企的负债考核在年底，所以华侨城年初和年中积极拿地，但年底就会通过一些项目股权转让来回笼部分资金，尤其是受限价制约比较明显的项目。"
蓝鲸房产查阅资料发现，此前，国资委对央企资产负债率规定为工业企业不得超过 75%, 非工业企业不得超过 80%。而今年年初，在去杠杆的背景下，国资委要求国有企业资产负债率进一步下降。据国务院国资委研究中心副研究员周丽莎透露，国有企业资产负债率要在去年的监管基础上再降 5 个百分点。


华侨城历年负债率
对于此前的负债率要求，蓝鲸房产查阅到：国有非工业企业资产负债率为预警线为 70%，重点监管线为 75%；国有企业集团合并报表资产负债率预警线为 65%，重点监管线为 70%。据此来推测，2018 年，国资委对国有非工业企业资产负债率的要求应在 65% 左右，但作为华侨城集团旗下 A 股上市平台，华侨城 A 半年报显示，2018 年上半年，华侨城资产负债率为 73.28%。由此来看，华侨城的负债率距离国资委的要求，还有一段距离。
对于近期频繁抛售项目，究竟是战略所致还是处于负债率的考量，蓝鲸房产向华侨城 A 发去了采访提纲，但截至发稿前仍未收到对方回复。
低市值如何破？
就在一边 " 卖卖卖 " 的同时，华侨城另一边却仍在不断 " 买买买 "。
10 月 10 日，华侨城以底价拿下深圳市宝安中心区 2 宗商业用地。据不完全统计，今年下半年以来，华侨城已在深圳、西安、惠州、浙江温州、苏州昆山、无锡等多个城市拿地。而在上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，以总地价款 127 亿元及总股权投资款 74 亿元，获取了 10 块土地项目。此外，近日在全域旅游方面，华侨城也先后与湛江、东莞等地签订了合作协议。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁向蓝鲸房产表示，华侨城现在是处于 " 大进大出 " 时代，如今剥离不良资产 " 瘦身 "，一是为了回笼资金，二是按照集团的 " 文化 + 旅游 + 城镇化 " 发展战略行事，这 " 一进一出 " 都是为了提高华侨城股权的品质和未来产品增值的潜力。
成立于 1985 年的华侨城，以 " 旅游 + 地产 " 的模式起家，其资本运作的核心是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供稳定的资金保障和风险规避。但从 2015 年开始，华侨城便开始转型 " 文化 + 旅游 + 城镇化 "，着力去地产化，开启全域旅游。
从宣传口径来看，华侨城也更愿意将自己归属于旅游行业。不过，投资者对此并不买账，一个指标是华侨城 A 的市值持续走低。


公开资料显示，从 2015 年至 2018 年年中，华侨城 A 的房地产收入从 192 亿增长到 233.59 亿，旅游综合收入从 123.2 亿增长到 185.3 亿，然而其市值却从 686.86 亿元下跌至今日的 472.6 亿元。上半年，在乐居财经发布的《2018 上半年中国上市房企市值榜 TOP100》中，华侨城 A 仅以 566.9 亿元位列第 19 位，较去年同期的 706 亿元下跌 33%。
此外，与旅游行业相比，华侨城 A 的市值也处于低位。华侨城 A 曾在 2017 年年报中写道：" 主题公园全年游客接待量超过 3500 万人次，位列全球景区业四强，亚洲第一；" 除华侨城外，前 3 强分别为迪士尼公司、默林娱乐集团、环球影城度假区，但东方财富网数据显示，目前，迪士尼总市值为 1768.33 亿元，足见其差距。
令投资者恼火的是，即便市值处于低值，上半年在上市公司纷纷回购自家股票之际，华侨城 A 却始终处于 " 沉默 " 状态。对此，有观点指出，央企回购股份审批流程繁多，同时国资委主要是以企业收入和利润增长来考核国企、央企，因此公司市值管理意愿较低。
同策咨询研究总监张宏伟告诉蓝鲸房产，原则上来讲，在 2018 年股市大跌的市场行情下，回购股票的性价比较高，而国企之所以没有回购股票，可能与其决策速度有关。对此，华侨城 A 同样没有做出回复。
文旅地产本身具有资金沉淀周期较长的特点，于华侨城而言，抛售资产虽可以短期缓解资金压力，但却非长久之计。同时，留给华侨城的难题还有如何打破低市值魔咒，真正比肩一线企业。（蓝鲸房产西安站记者报道 shiqingling@lanjinger.com）