楼市调控的“新生态”

@Xizi_ka3XenGh

【环宇杂谈】
未来，强管制叠加行业高位平衡诉求，楼市走的是 " 鸟笼行情 "。
如果不是那张 P 图（国务院发文取消限购）反响太大引爆地产股大涨，人民网、住建部和新华社也不用此起彼伏地喊话，" 调控不是花拳绣腿 "。现在，" 调控收紧、楼市理性 "，这个难得的预期正在形成并主导舆情。问题是，铁板一块的调控，貌似受潮的糖塔渐趋软化。比如，房贷实际利率确实下行了；比如，广州部分区域确实放松了限价；比如，网传的北京 "8 万 +" 的限价红线突破了，多个 "10 万 +" 项目入市了。
对楼市调控的认识，业内也好、百姓也好，始终没有走出 " 非此即彼 " 的正负式两极认识。也就是，调控不是处于 " 道德化打杀 " 的左边，就是处于 " 倒逼式救市 " 的右边，从来没有把调控当做正常的行业管理。没有买房的，仇富心理重的，或为 " 脱实入虚 " 忧心的，是 " 道德化打杀 " 的拥趸；杠杆不堪其负，前期激进、压力大的开发商们，则希望经济下行倒逼救市。进一步，也从来没有把房地产当做国民经济 20 个行业门类里面的一个。
正如前住建部副部长所言，" 不要囿于情绪式的调控，而是应想想办法，怎么实现供求平衡、行业健康吧！" 当下，房地产正在回归为一个正常的行业，政策也正在回归行业管理，而所有的限制性措施，绝非打压行业和市场，而是去投资投机、去过快和过度 " 加杠杆 "。我们重温一下 7 月 31 日政治局会议精神：" 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨 "。顶层设计内含的指引是，行业和市场要稳定。
7 月 31 日政治局会议明确 "6 个稳定 "，8 月 11 日贯彻政治局会议精神的住建部会议提出 "3 个稳定 "，二者均包含 " 稳预期 "。当下，" 房价只涨不跌 "、" 楼市下行，政府救市 " 的刚性预期正在打破，但新旧预期更迭的局面很脆弱。因为，房价并未真正下跌，杠杆仍在高位，投资需求蠢蠢欲动。另一面是，央行四次降准、多次净投放后，理财收益跌破 3%，宽松的资金在金融市场 " 打转转 "，就是不进实体，民营经济 " 融资难、融资贵 "。若政策风向改变，调控毁于一旦。
但同时，经济 " 稳中有变 "，考虑到外部形势，甚至略悲观一点，像房地产这样的庞然大物，牵一发而动全身，决不能过快下滑。特别是，正值夯实消费主导的内需、中美产业链竞争的关键时期，楼市高位平衡有助于缓冲和减震。因此，像北京这样调控最严厉的城市，限价房、共有产权房大量且持续投放的供给新模式已稳固，市场均价明显下拉，买方市场已形成，纯商品房成交锐减 50% 以上。此时，固守所谓 "8 万 +" 的限价红线是形而上，也不利于供求平衡。
尊重历史、尊重现实。资源过度集聚对北京房价的推动，这是客观现实。只要限价房和共有产权房占主导，房价涨不到哪去；近期入市的 "10 万 +" 项目，多是 2016 年高价地，楼面价普遍在 5 万 -8 万元。死守限价，对这些 " 招拍挂 " 高价地不公平，政策出尔反尔。再者，北京限竞房地块要大规模供应，若 2016-2017 年政策宽松时诞生的高价地不入市，开发商拿什么来买地？广州 " 取消限价 "，有楼市依赖作祟，但本质上是 " 双合同 " 拆雷。
基准利率岿然不动，只是房贷利率上浮幅度下降 5-10 个点。流动性宽松了，理财收益跌破 3%，房贷利率上浮自然少了，这有助于按揭投放、开发商回款、行业体量稳定。但 " 资管新规 " 和金融监管新秩序下，资金不会违规入市、行长不敢作奸犯科，过快 " 加杠杆 " 不会重来。官方和官媒及时发声，意在巩固调控成果。未来，强管制叠加行业高位平衡诉求，楼市走的是 " 鸟笼行情 "，房价和成交窄幅波动，政策顶和底清晰可见，虚高泡沫在温水煮青蛙中损耗，行业新陈代谢。
来源：证券时报