不能让开发商违法失信反获利

薛紫依

史奉楚
近日，西安闻天科技实业集团有限公司以自己 " 违法无证销售 " 为由，在商品房售出两年后将业主告上法庭，欲收回所售房产。据被开发商告上法庭的王女士介绍，两年多前她购买闻天科技紫杉庄园房产时，每平方米折后仅售 7070 元，现在该房产售价已涨至每平方米 24000 元左右，翻了两倍多。购房者质疑开发商借楼市涨价，想毁约收回房子获取更大利益。
正如报道所分析的，涉事开发商之所以主动自曝违法行为，并非是良心发现后 " 投案自首 "，而是企图获得更大利益而进行的投机钻营。在建设法治社会和诚信社会的今天，理当让这些无良商家承担高昂的代价。
开发商未取得预售许可证而销售房屋，本来就是严重的违法行为，应承担行政处罚责任和民事赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
由上可知，未取得预售许可证而销售房屋的，购房者可要求开发商返还二倍购房款及赔偿利息和相关损失，这一违法成本对开发商来说并不低。上述案件中，涉事开发商之所以敢自曝家丑，主要是被利益冲昏了头脑而不择手段。根据前述司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；而合同无效的直接后果就是购房者返还房屋，开发商返还购房款。
上述案件涉事房产 2016 年售价为每平方米 7070 元，如今已涨至每平方米 24000 元左右，如果简单地按照 " 开发商收回房屋、购房者得到购房款 " 的规则来计算，开发商通过自曝未取得预售许可证导致合同无效的思路来操作，无疑将赚得盆满钵满。而开发商的这一如意算盘，正凸显出其在利益驱使下恶意失信的卑劣用心和丑恶嘴脸。
按照诚实信用原则及合同法有关规定，对于存在瑕疵和欠缺相关要件的合同，双方尤其是违约方理当积极采取各种补救办法，促使合同有效和交易完成，这样方能维护交易安全和市场秩序。涉事开发商理当积极办理预售许可证并协助购房者完成过户义务，而不是费尽心机耍无赖，企图通过自己的失信和违规行为获得不当收益。
任何人不应从自己的违法失信行为中获利，是法治社会的一条基本原则。开发商自曝违法行为，看似可以通过合同无效来收回已售出房屋，实际可能很难如愿。据报道，该开发商已于今年 6 月取得预售许可证，因此，相关合同不应认定为无效。
退一步而言，即便该开发商仍未取得预售许可证，其又拒不履行合同交付房屋，也未必能够因此获利。如前所述，如果出现这种情况，购房者可以要求开发商返还二倍购房款，并赔偿利息和相关损失，这里的 " 损失 "，可以认定为确定合同无效时涉案房屋的市场价和购房时所付房款的差价，部分司法机关已有类似裁判。假如上述案件被告王女士当年购买的房屋为 100 平方米，现在她可以要求开发商赔偿的损失应为 170 万元，如果按此规则操作，违规失信开发商将难以从中获益。
同时，监管部门应介入调查并依法对长时间未取得预售许可证却销售房屋的开发商施加惩戒。这样方能让违法者、失信者和无德者得不偿失，并形成强大的倒逼作用，在全社会范围推动形成讲诚信、讲规则的法律意识和公民意识。