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近日，微信公众号 " 重庆发布 "（重庆市委宣传部旗下）发了一篇有颜值有品质，《重庆市城市提升行动计划出炉》的文章，透露了关乎重庆未来一段时间发展方向的事。
从 " 计划 " 的内容看，这并不是一个口号性的纲领，而是在城市规划、建设、管理、交通、基础设施、生态、人文、公共服务、创新 9 个方面，明确了周期性的具体任务，对重庆城市能级的提升意义特别重大，且极具指导性和可实施性。
我认为只要看懂他，基本上也就看懂了未来重庆发展的脉络和方向。其中当然也隐藏着大量我常说的 " 城市红利 "。
这份 " 计划 " 内容比较多，引起最广泛讨论的应该是 " 科学城 " 的实锤。
此前有一些关于科学城的讨论都会比较 " 模糊 "，主要是官方没有正式的发布，乱猜测肯定是不行的。
根据文章描述，" 科学城 " 是与广阳岛展示生态文明、渝中半岛展示历史人文、礼嘉半岛展示智能创新、中欧班列（重庆）起点建内陆开放高地展示中心一起，被放在了重庆新总体规划重要方向这个战略高度。
重要性不言而喻。
具体说到科学城时，如此表述：以发展智能产业为主导，联动九龙坡、北碚、江津和璧山，形成西部 " 智能谷 "，联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图，打造创新资源集聚地。
如此高规格的定位描述，预示着赋予科学城的很可能是时代的大机遇。
今天结合楼市，聊聊我对科学城的看法。
一．创新驱动的时代背景
有一句大家很熟悉的官宣 " 今天的中国比以往任何时候都更需要创新驱动、创新发展。"
这句话当然是对的，也是中国经济转型的重要思路，所以你看国内各大城市在谋求长远发展时，都格外重视 " 创新 " 这个事。
重庆是直辖市，国家战略性的城市之一，但坦率的说，因为西部的区位、老工业城市和历史发展上的一些原因，我们的科技创新水平与直辖市地位并不匹配。不要说和沿海发达城市，就是比起武汉、西安、成都等内陆二线城市，差距都不可否认。
重庆虽然有众多的高校和科研院所，但重庆科技创新型企业少、规模影响力小，也是不争的事实。
大城崛起，需要大学支撑，因为大学是人才的基础，而大学升华，就需要大城滋养，你得有更完整的 " 学术 - 科研 - 产业 " 转化的土壤和链条。
因此，重庆要 " 补短板 "，快速在 " 科技创新 " 这条路上迈开腿，就必须搭建更大的平台，给予更多的集中性政策支持。
科学城的基础是重庆大学城，而且我们注意文中是这么表述 " 依托大学城谋划重庆科学城引领科技创新 "。
科学城，是 " 引领 " 的地位。引领周边一起建设 " 智能谷 "，并联动两江新区和高新区。
我个人观点：就当前时代下整体经济的转型需求，科学城 " 引领科技创新 " 之地位，或许将达到两江新区同样的级别。
二．大学城与西部新城现状
重庆大学城 2004 年开始发展，到现在 14 年，目前有大学 14 所，在校师生超过 10 万人。已开通了一条轨道，1 号线。
沙区最强劲的基础教学资源，名牌小学、中学，陆续在大学城也都建有分校。
而西部新城总面积约 80-100 平方公里，主要由重庆大学城、西永微电园、西永综合保税区、重庆西部现代物流园组成。
大学城最大的问题，是相对于传统重庆城区的距离，我几个月前结合轨道线路图做了一张各大板块特征的图。
可以更明显的感受大学城的物理性状态。
大学生毕了业就离开，轨道交通单一性和隧道瓶颈，又制约了外区域居民常住大学城的出入便利性，进而也导致大学城的房价经历过大起大落。
西永部分，近些年则成为大批的地产商投资拿地的热土，首创，国盛，龙湖，金科，同景，万达，中建信和，华润等开发商都在这获取了不少土地。
用一段话描述如今的西部新城：发展十余年，大学城已成熟，配套逐步落地，但与传统核心区的通达性成为其始终是游离于主流生活圈之外的 " 乐土 "。
三．科学城利好，会如何刺激楼市？
先说个人观点：不要拿炒房的思路去看待科学城的战略规划。
北部新区 2001 年 4 月成立，两江新区 2010 年成立，重庆向北前后已发展十几年，天时地利人和，不断提升品质的新小区、众多企事业单位搬迁、交通建设、环境建设，大量的居民不断拓荒，才逐渐形成了往北的格局。
即便身为一个北区的倡导者，我也清醒的看到，现如今，" 礼嘉是个工地，悦来是个工地，中央公园、蔡家、龙兴都还是个工地，水土更是连工地都达不到，还在卖地。"
而大工地照母山，也都还没有脱离渣土车穿行的时代。
城市的发展，需要时间，需要很长时间，绝不会一蹴而就。
科学城所倡导的科技创新是引领重庆城市未来发展的关键动力，如果发展的好了，有效的产出了科研成果，再孵化培养出大批科技创新企业，转化成经济和产业成果，这是皆大欢喜。
科学城成为 " 智能谷 "，吸引并留下大批科研人才、产业创新人才，最终区域内汇聚大量的高知财富人群，优质房产的价值必然会随着财富增长的水平迎来重新定价。
但是，这些短期会实现吗？
很难！
我相信政府有信心和能力把科学城建好，并带动重庆实现经济转型升级，但时间的不确定性和楼市本身的长期发展趋势，注定这个区域是：有前景，但必须是长期持有。
如果你的想法是短期炒作，我并不看好。
科学城的初衷也一定不是想成为房地产的 " 助攻 " 产业。
四．筑巢引凤的难度
现在全国大多数的省份都有自己的高新区和高新企业，有自己的大学城，也都提出了大力发展高新产业的愿景，并给予了优厚的政策扶持。
发展高新产业的关键要素是人才，留住人才，必须筑巢引凤。一场没有硝烟的人才争夺战正在打着。
人才引进政策一般都是围绕着宽松落户、购房优惠、住房补贴等方面展开。
例如，海南人才公寓 8 年免收租金，人才全职工作满 5 年由政府无偿赠与 80% 产权，满 8 年无偿赠与 100% 产权，拔尖人才可享受高达 6 万 / 年的住房补贴。
武汉说未来五年将建设和筹集 250 万平方米以上大学毕业生保障性住房，争取让更多留汉大学毕业生以低于市场价 20% 的价格买到房，以低于市场价 20% 的价格租到租赁房。
还有其他地区，对比重庆有着更好的地域、产业、环境优势，重庆创新文化尚没有形成风潮，这些都对重庆人才争夺和科技创新发展不利。
如果，科学城的建设成为炒作者的乐土，短期就把房价炒上去，是不是会与初衷背道而驰？
所以，我推断，科学城的整体打造，会附带着强有力的 " 人才保障住房 " 优势政策。
比如试点某些政策性住房，保障人才的基本居住需求。同时，市场提供高品质的改善型、享受型物业，满足居住升级需求。
总而言之，科学城是好事，当重庆向西，科学城将摇身一变，成为连接重庆广阔西部区域与传统主城成熟区的 " 中心纽带 "。
而他所引领的科技创新，对重庆的城市竞争力、经济新动能、区域发展，都是十足的大利好，重庆要迈向现代化、国际化、生态化的大都市，格局必然很大。
这盘棋，已经精彩的开局了。
（来源：大卫聊地产）
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发表于 2018-11-18 07:15:06
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