长租公寓风波不断行业回归理性

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2018 年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。
长租公寓潜行
时代周报记者 蔡颖 发自广州
2018 年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。
8 月开始，行业频繁触礁，从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。
监管部门及时介入，就在涨租金风波出现不久后，北京市住建委联合北京银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等 10 家主要住房租赁企业负责人，共同承诺不涨租金且拿出手中共计超过 12 万套的全部存量房源投向市场。
面对行业内的金融乱象，北京、上海、西安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。
从 2017 年开始，在租售并举政策的东风下，住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期，各路资本抢滩长租市场。而硬币的另一面则是乱象环生，舆论哗然。
在历经了不到两年的草莽扩张期后，长租公寓也将进入新航道，依靠短期亏损来拼规模的发展方式无以为继，而如何取得稳定的盈利能力将成为获胜的关键。
长租公寓风波不断
长租公寓风波始于 2018 年七八月的租金上涨。
8 月 18 日，时任我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中指出长租公寓以自如、蛋壳公寓为首的运营商以高于市场正常价格的 20% – 40% 价格争抢房源，以达到规模扩张的目的。而这样的做法带来的直接结果便是推高房租，把成本嫁接到租客身上。
一时之间，舆论哗然，市场担忧情绪铺面而来。而后，北京市住建委联合多部门集中约谈北京几家大型住房租赁企业，明确要求住房租赁企业不得利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
这场涨租风波最终在相关部分的行政干预下收场。而随后爆出来的甲醛超标事件再次将长租公寓推上舆论的风口浪尖，与租金上涨的性质不同，这直接关乎租客生命健康。
就在不久后，因杭州鼎家公寓倒闭而牵涉出来的长租公寓 " 租金贷 " 问题也浮出水面。
实际情况是，部分长租公寓在租客不知情的情况下欺骗租客签订了此协议。而资金链断裂，运营商携款跑路，房东因无法收到租金将收回房屋，而租客仍需要按时缴纳余下的房租。
针对于租赁市场金融乱象，北京、上海、西安、深圳等地相继发布了相关的管控政策，对开展 " 租金贷 " 业务设置条件。
上述长租公寓创始人向时代周报记者表示，市场乱象仍然存在，部分运营商为了骗取融资方的钱，向融资方虚报获取房源的真实成本，" 例如，市场价正常房租只要 3000 元，公司和业主联合起来报价 4000 – 5000 元，然后，公寓运营商给业主一笔回扣。"
问题的暴露折射出长租公寓发展的普遍困境：前期资金投入大，盈利周期也较长，再加上自身造血能力匮乏，所以才会借助各种金融手段来维持规模的发展和现金流的稳定。
行业回归理性
新生事物的发展总是一波三折。在经历阵痛后，而行业也会朝着更加健康的方向发展。
曾经的高歌猛进者相继倒在蒙眼狂奔的道路上。2018 年以来，好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业等 7 家长租公寓品牌因经营不善、资金链断裂而宣布倒闭。
而那些寄希望通过高价格争夺房源来拓展规模的小公寓运营商们也尝到了自己酿下的苦果，" 目前杭州有几十家小公司都在转让手中的房源，根本无人接手，都是因为房源成本价格太高导致每套房只有一两百的利润，有些房屋甚至是亏本出租。" 上述长租公寓创始人向时代周报记者如是说。
行业洗牌或将进一步加剧。房东东创始人全雳表示，未来行业内的头部企业将有 20 – 30 家，占据市场 15% 的份额。
随着行业进入深水区，盈利难的问题始终横亘在各大公寓运营商面前。其中，租金差 + 增值服务 + 金融杠杆的组合成为行业普遍认同的盈利模式。
近期，公寓运营商对行业的金融探索有了新的突破。
2018 年 12 月 25 日，平安不动产通过官方微信宣布，" 平安汇通 - 平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划 " 已取得上交所的无异议函。这是国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架 REITs。
在成本投入上，魔方公寓表示将 " 减重 "，推轻资产合作计划。
魔方公寓相关负责人向时代周报记者表示， 2019 年魔方主要还是在一二线人口净流入城市布局，计划开拓 10 万房源，未来加大轻资产合作模式。" 据悉，魔方未来将走轻重并举之路，两者比重分别是 50%。
虽然面临重重困难，但行业的发展空间也依然存在。根据仲量联行发布的《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》研究报告显示，中国的住房租赁市场服务于逾 2 亿人口、具年租金逾万亿元人民币的体量。近 10 年间，中国的流动人口进一步向一二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。
政策红利也依然存在。在 12 月 24 日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，补齐租赁住房短板成为 2019 年十项重点工作之一。
而在行业逐渐规范和政策利好的背景之下，越来越多的新玩家加入这个竞争激烈的行业。
2018 年 9 月 29 日，京东宣布房产频道上线 " 京东直租 " 业务，包括碧桂园旗下 BIG+ 碧家国际社区、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、魔方集团等众多一线品牌公寓。
玩家队伍亦在不断扩张。2018 年 12 月 27 日，中国银行 ( 3.610, -0.02,-0.55% ) 通过官网宣布，中国银行全资附属公司中银城市发展资产管理（上海）有限公司，近日与长租运营专业机构盈家生活共同出资组建城盈住房服务有限公司。
2019 年，城盈住房将推出联结资产端、资金端和租客端的住房租赁全生命周期系统解决方案—住房租赁综合服务平台。
来源：时代周报 作者：蔡颖