18年全国二手房市场趋稳，19年走势如何？

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18 年全国二手房市场趋稳，19 年走势如何？ </b>


基价含义
基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过一定的算法模型计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，不包含别墅和辅房。
北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值。
其他城市的价格为主城区公寓住宅基价均值。
全国房地产市场总结与判断
行政调控背景：由 " 控 " 到 " 稳 "
2018 年是历史上全国房地产调控政策频率最多的一年，超 430 次，调控进入限购、限贷、限价、限签、限售、限商的 " 六限时代 "。2018 年 " 控房价 " 成效显著，而 2019 年调控则以 " 稳房价 " 为主基调，各地因城施策，实行差别化调控。
财税政策背景：财政压力增加，房地产税可期
2018 年土地出让收入增速较去年虽然显著回落，但仍保持较高水平，全年累计同比增长幅度约 30%。预计 2019 年土地出让收入增速将持续下滑，基建财政支出增加和地方较大的隐性债务，地方财政将遭受较大的压力。同时，十三届全国人大常委会立法规划：房地产税法列第一类，房地产税法出台可期。
土地政策背景：创新型土地出让模式
2018 年上半年土地市场仍较活跃，下半年逐渐转凉。从全年数据来看，一线城市出让金跌幅超过 11%，二线城市整体较为稳定，三四线城市宅地出让面积及出让金涨幅则高达 24% 以上。为规范土地市场，抑制地价倒逼房价的现象，各地陆续出台土地调控政策，从土地需求端的 " 限地价，竞自持，竞配建，约束资金来源，提高保证金 " 到供给端的调整供地计划，创新土地出让模式逐步替代传统的 " 价高者得 " 的招拍挂模式。
房地产融资环境：融资环境有望改善
目前中国经济下行压力加大，内部消费低迷，较高的居民负债比例挤压消费需求，固定资产投资亦处于低迷；外部中美贸易摩擦导致出口下滑。2019 年面对内外的压力，国内货币政策将会适度宽松，一月份央行下调准备金一个百分点，而后续继续下调的可能性较大，对房地产行业形成有效支撑。
2019 年判断
中央层面来看，财税、货币政策将适度放松，着重建立长效机制，预计租赁市场将得到更多的政策支持，同时土地财政也逐渐向房产税转型。

地方政府层面来看，因城施策地方政府在调控方面将拥有更多的自主权，将清理短期过度的调控政策。如个别区域将适度放松非核心区域的限购政策，以及修正过度严格的商住房政策。
以 " 长期看人口，中期看土地，短期看金融 " 的逻辑来看。长期房价看涨。中国目前户籍人口城镇化率仅为 45% 左右，与发达国家 75% 以上的比例相比仍有较大空间，而以上海为中心的长三角城市群，广州深圳为中心的珠三角城市群，以武汉为中心的长江中游城市群，以成都为中心的成渝城市群，对人口都有较强的吸引力，未来房地产市场有较大的发展潜力。
中期房价看涨。目前一二线城市人口持续流入，但热点城市或核心区域的土地资源相对稀缺，供应不足，且地价维持相对较高的位置，对房价形成有效支撑。
短期房价或有微涨，大涨可能性较小。19 年财税货币政策的宽松，必将有部分资金流入房地产市场，但目前资金缺少流入房地产市场的通道，传统的通道业务被抑制。在影子银行监管下，房地产融资和地方政府债务受到严控，因此房价因货币超发而暴涨的可能性较小。
全国二手房基价数据
截至 2018 年底，中估联数据中心基价上线的城市共 243 个，我们选取其中 123 个重点城市进行基价数据发布。
本月全国二手房价格整体延续下行趋势，年底行政调控政策没有大方向上的变化，潜在购买需求仍处于 " 买涨不买跌 " 的观望态度，二手房价格下调幅度加大，12 月全国重点城市的二手房基价环比涨幅接近零点，降至 0.04%，涨幅较上月回落 0.4 个百分点。全国涨幅最大的城市为甘肃平凉，涨幅达 7.8%，降幅最大的为嘉兴，环比下降 5.5%。
其中一线、二线和三线主要城市环比平均分别为下跌 0.7%，0.6% 和 0.1%。
一线城市二手房市场基价环比整体保持低位波动，下半年新房供应量普遍增加，如北京大量 " 限竞房 "" 共有产权房 " 入市，使新房库存持续走高，分流二手房市场需求，目前二手房市场仍以改善型需求为主。
二三线城市二手房市场基价波动整体趋稳，全年走势整体 " 先升后降 "，上半年仍有一房难求的万人摇号现象，下半年市场走势调转下行，2019 年需要重点关注个别因棚改造成的房价过度上涨，需求及购买力透支的弱二线和三四线城市。


附：2018 年部分重点城市二手房基价走势






注：本文由中估联数据 - 中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，爱钦编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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