整体上供大于求冰城租房市场量升价稳

@Xizi_7wGI0Dem

7 月起，在资本进入、人口大量涌入等因素下，北京、深圳、成都、西安等全国多个城市，房租涨势迅猛，个别城市涨幅达 30%。而进入暑期后，哈埠房租市场也明显变热。
骄阳地产等房产中介公司统计数据显示：5 至 7 月份，冰城租房成交量以环比 10% 的速度递增，个别热点区域同比增长 15%。多家房产中介负责人分析认为，当前冰城租房热主要是 " 季节特殊性 " 效应。
进入暑期后，应届毕业大学生入职、校区周边家长陪读、避暑游群体短租等三方需求叠加，造成租赁市场暂时性出现需求大幅提升情况，但哈市整体的房租价格涨幅并不明显。正常情况下，冰城租房市场不会出现大幅上涨的情况。
35 平方米 " 四全 " 陪读房月租 1800 元
市民张女士女儿今年 9 月将升入初四，为了节省上学路途奔波时间，她从 7 月份起即在南岗秋林周边寻租小户型作为陪读房。
" 半个月的时间里我看了 20 多套 40 平方米左右的房子，月租价格从 1600 元到 2300 元不等。" 张女士告诉记者，最终她以每月 1800 元的价格，在永和街租了一套不通煤气、面积 35 平方米的上世纪 80 年代 " 四全 " 老房子。朋友告诉她，这个价格和去年差不多。
家住齐齐哈尔的王禹今年大学毕业，打算留在哈尔滨工作。" 我对学校周边比较熟悉，想在学府路、和兴路一带租一套小户型，可没想到找房子太难了。刚相中一套性价比高点的房子，还没谈价就被别人抢走了。"
记者从骄阳、大盛、好房通等房产中介公司获悉，暑期冰城房屋寻租需求旺盛，出租市场上小户型占主流，约占 85% 以上。这其中，南岗秋林商圈、学府路周边、哈西地区以及道里中央大街、爱建周边、群力和哈尔滨新区等区域房源最为紧俏。租房人群中，学生陪读、病人陪护以及务工人员等群体，约占全市租房客的 80%；老人换电梯房、年轻人改善住房、上班族和学生租房，是本地租房的主要人群。另外，租房客越来越年轻化，不少年轻人来哈游玩，大都选择临时性短租房。但哈市租房市场整体上供大于求，所以房租价格并未出现明显上涨，整体比较平稳。
冰城房价租金比达标国际 " 健康线 "
大盛地产经理张禹介绍，与过去相比，现在短租较多，流动性很强，如道里区域，原来租户多为一次性交一年或两年租金，现在 3 个月到半年的短租增多。由此也导致有些房主嫌麻烦，宁可房屋闲置也不出租。
骄阳地产和好房通统计数据显示，从 3 月份开始，哈市租房市场开始活跃起来，每月成交量递增 10％；南岗、道里和哈尔滨新区的成交量和房租价格位居前列。价格方面，除一些校区等热点地区出租价同比上涨约 15% 外，哈市房屋租金均价没有明显攀升。
事实上，房价可以借助银行贷款等支撑一路无限走高，但房租价格在正常情况下却很难脱离居民实际收入，相对可以反映出城市的收入与消费水平。因此，房价租金比（即用房价除以房屋的年租金），可用来衡量房价与租金的偏离程度是否合理。在国际上，房价租金比的正常范围一般在 15-25 之间。
中国房价行情网统计显示，在全国 33 个一二线主要城市中，在房价租金比方面，厦门领先，房价租金比高达 84。即厦门一套房子只靠出租来收回所有成本，起码需要 84 年。三亚超过 70。仅有哈尔滨房价租金比约为 25，刚好触及国际正常范围上限。
业内预测：今后冰城房租不会大涨
事实上，房租与一个城市的产业体系、收入水平等紧密相关。若没有足够的人口导入、收入增长，正常情况下，其很难像房价一样脱离居民实际收入水平。
" 像西安、成都、天津等二线城市房租上涨，与当地新出台的人口引入政策紧密相关，短期内数十万人口大量涌入，也形成了租房刚性需求。" 哈市经纪人协会房地产专业委员会副会长李士佳分析认为，哈尔滨并不存在这样租房刚需突然爆发的情况；而且，哈尔滨房屋出租市场一直处于供大于求，只有一些校区周边出租形势较好，但也保持在供求平衡状态。
今后是否会有资本进入冰城租房市场大规模炒作？李士佳认为可能性很小。
" 资本更倾向于进入北上广深以及杭州、南京等租房刚需大、市场活跃的城市。" 他举例，一套 40 平方米的住房，一线城市年租金价位大约在 9 万元— 10 万元左右，资本进入后通过收储房源、改造抬价再放租，可以发掘出一定的租房利润空间；但同样一套房，哈尔滨年租价位基本在 2 万元至 3 万元间，资本投入后回报慢、周期长，利润空间非常小。
同时，哈尔滨近年出租房保持在 10 万套左右，体量小，整体规模效益也非常有限。李士佳预判，未来一段时间，哈尔滨房租将维持当前平稳状态，很难大幅上涨。

（稿源： 哈尔滨新闻网 - 哈尔滨日报 )