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杨静
2020-04-07 04:04:03
距离 2020 年千亿销售规模的实现，禹洲地产（1628.HK 简称禹洲）又进了一步。
3 月 31 日，禹洲宣布 2019 年实现 751.15 亿销售，同比增长近 34%，超额完成全年 670 亿的预定目标。
这家发轫于厦门的公司，在过往的 25 年里呈现出不同于多数闽系房企的发展路径：强调稳健经营，追求 " 规模 "" 利润 " 和 " 风险 " 三驾马车的平衡。不过，在当日的业绩发布会上，禹洲董事长林龙安称，今年公司的战略调整为利润为先、稳健经营。
他希望公司未来五年内每年平均销售增幅在 20% 左右，由此来走向更加以利润为导向的销售增长。" 达到千亿后，公司会将权益销售占比上升至 70% 甚至 80%，与此同时继续确保高利润水平，实现对股东的高分红和派息。" 林龙安称。
240 亿拿地开支撬动千亿货值
实现千亿之后平均每年 20% 的销售增幅，禹洲做足准备。
拿地上视为佐证：2019 年 35 幅地块的获取数量上超过 2018 年的 23 幅，拿地权益金额上达到 244.4 亿是 2018 年 3 倍。
值得注意的是，这 244.4 亿的拿地金额，撬动了千亿的新增货值，使得公司面对未来发展更有底气。这部分新增货值，也占据公司截至 2019 年底 3661 亿总货值的近 3 成。
按照禹洲方面介绍，2019 年千亿的新增货值中，约 80% 地块是以底价或低溢价率摘牌，地域分布上二线城市占比达近 8 成，但平均楼面价仅在 1 万元 / 平方米，打下利润的基础。
今年禹洲的拿地预算也在 250 亿左右，除公开招拍挂拿地之外，还会通过在收并购、产业勾地、合作开发等方式上拿地。届时，公司 2018 年成立的城市更新事业部和产融事业部，以及 2019 年成立的医养产业事业部将继续发挥效用。
" 今年买地方面将会审慎一点，有选择、有控制地拿地，在拿地与控制总债之中达到一个平衡。" 禹洲集团高级副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓称。
对于今年的千亿目标，禹洲很有信心实现。原因来自于 2020 年原定的可售货值就为 1800 亿，只要去化率在 56% 就可以实现千亿。
在过去的 2017 年至 2019 年三里，禹洲每年销售增幅分别为 74%、39% 和 34%。换而言之，2020 年要实现千亿，只需要保持去年的水平即可。
以一二线城市为主的都市圈土地分布，是禹洲销售的支撑。以 2019 年的情况为例，长三角都市圈销售额达到 487 亿，占总合约销售 65%；海西区域占比达 13.6%。其中，销售约百亿的单个城市就有苏州、合肥等。
截至 2019 年年底，禹洲总计的 2012 万平方米土地中，一二线和强二三线城市有达近 86%。
2020 年的推货区域上，除了约 53% 将来自长三角之外，环渤海和海西将分别有 15% 左右，剩余的部分将来自华中和粤港澳大湾区。" 特别是上海、天津、合肥等城市，今年有非常大的机会突破百亿销售。" 邱于赓认为。不过，2020 年一季度的合约销售仅为 100 亿，与公司计划中差距 30-50 亿左右。林龙安当天对外表示，销售有望在二三季度中回补，据此公司上下半年推盘占比由原来的 4：6 调整为 3.5：6.5。" 从反弹速度上看，整体恢复还是不错的。" 他称。
降杠杆提盈利
从目前来看，禹洲的利润尚且不错。
具体地，2019 年净利润为 39.67 亿元；母公司拥有人应占净利润 36.06 亿元；核心利润 44.1 亿元，同比增长 21.13%；核心利润率在 14.7%。" 公司对于利润的提升，下了很大的决心。" 邱于赓称，" 有把握在未来 2 到 3 年里保持 25%-30% 的毛利率，净利润率在不分摊少数股东权益的情况下做到 13%-14%。"
林龙安则在当天进一步指出，在未来 3-5 年里，争取核心利润率能冲到行业前 20 位。经营效率的提升离不开成本的降低，以融资端为例。
在融资端，禹洲利用市场发行窗口进行再融资，进一步优化债务到期分布和资本结构。
截止 2019 年末，公司手握现金约为 355.11 亿，同比增长 21.28%。净资产负债比率 65.64%，总债务规模也较当年中期有所下降，其中总借贷规模 543.67 亿，下降 2.07%，一年内到期的债务为 152.72 亿占比 28.09%；净负债率下降 8 个百分点至 65%；整体加权平均融资成本下降 0.09 个百分点，为 7.12%。
今年公司到期的债务非常少，只有约有 30 亿国内公募债券将于 2020 年 12 月底到期，ABS 有 8 亿元将于 2020 年上半年到期，境外美元债有 2 亿美金到期。
值得关注的是，为了发展多元化业务和扩宽融资渠道，禹洲也有意开始培育更多的上市平台，目前公司物业和商业板块分拆上市已经提上议程。
通过借新还旧和原有的开发贷滚动提取，可以说，禹洲今年没有任何债务偿还压力。提升利润，禹洲也在运营管控上进行升级，内部称之为 " 构建以价值创造为核心的大运营驱动体系 "。
拆分看，在该体系下，通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制，重点关注 " 现金流回正周期 "、" 净利润率 "、" 自有资金投入 " 和 " 客户满意度 " 四项核心指标。
同时，公司还设置融资到账和回款 30 天、60 天、90 天的业务控制点，以经营算帐为决策基础，建立了一套以数据 / 指标来协同和统筹业务的数据化运营规则。
在落地的过程中，以 " 项目 " 为公司经营的最小操作单元。建立从产品本身到管理和服务的可复制化，标准化解决 80% 的问题，同时授权下放，集中力量解决 20% 的疑难问题和特殊事项。
效果非常明显，据了解，项目从拿地到预售的时间缩短到了 7 个月，项目周转速度大大提升。
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发表于 2020-4-7 18:50:18
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