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多位政学界嘉宾齐聚共议楼市未来与都市圈发展新趋势|2020财经云峰会

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发表于 2020-5-10 18:31:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:上海高级金融学院
2020年,新冠肺炎疫情肆虐全球,世界经济陷入停摆。值此变局关键时刻,凤凰网财经、上海交通大学上海高级金融学院(高金/SAIF)、国际金融家论坛(GFLF)等强强联手,启动2020财经云峰会,以“全球经济与政策选择”为主题,邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。
疫情冲击大背景下,对都市圈发展有何影响?楼市的波动与未来走势如何?今日(5月9日),中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦,国务院参事、住建部原副部长仇保兴,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞,民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远,华夏幸福研究院院长顾强受邀围绕“楼市未来与都市圈发展新趋势”这一议题展开讨论分享。
楼市未来与都市圈发展新趋势
01
都市圈将带动经济增长0.5%到1%
刘世锦
中国发展研究基金会副理事长、全国政协经济委员会副主任
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刘世锦表示,未来五到十年中国最大的结构性潜能就是都市圈和城市群建设。都市圈建设如果能够发展起来的话,在今后5-10年,每年将为全国经济增长提供最少0.5到1个百分点的增长。这样不仅对短期应对疫情冲击有利,更重要的是在相当长一段时期里,对经济的高质量发展也能提供有力支撑。
刘世锦认为,都市圈的发展其实就是要纾解核心城市已有的结构性矛盾,扩展城市化空间,从形态上说就是“小分散大集中”。“小分散”就是把原有核心城市的一部分功能分解出去;“大集中”就是在更大的范围之内让更多的人口集中到都市圈,从而实现大城市和超大型城市的转型升级。
刘世锦也强调,都市圈建设面临着不少思想观念、体制机制和政策方面的阻力和约束,因此要通过深化改革去解决。首先要加快大城市城乡结合部的农村土地制度改革;其次,优先完善都市圈农村社会保障体系;第三,以强有力的制度政策措施防范以权谋私的腐败行为;第四,推动农村基层治理结构的改革转型;第五,国土空间规划形成机制也要改革、创新和完善。
02
中国房地产市场投机性和投资性比重较高
仇保兴
国务院参事、住建部原副部长
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仇保兴表示,疫情之后房地产市场可能会存在一些变化,包括由过去的集中调控、行政手段调控为主,转向分散的调控、经济手段调控为主;从单一渠道住房的供给,转向多渠道、多途径的住房供给;住房建造模式从毛坯房为主转向精装修、绿色、健康住宅为主;从单一居住功能出发转变到注重小区配套及生活便利;住房制度从城乡分割转向城乡融合。
仇保兴认为,目前二手房市场火爆,通过此次疫情,人们感受到空间换来安全,这种感受使二手房的需求进一步提高。另一方面,根据人民银行最近的调查,我国城市包括集镇,民众住房的拥有率已达96%,户均住房资产达到319万,拥有二套房的城市住户也超过了40%,这表明中国房地产市场投机性和投资性的比重较高。不过疫情下出现的局部地方二手房市场火热的现象,或者房地产市场的复苏,只是种短暂现象,并不代表着长远趋势。
仇保兴还指出,疫情下集中养老模式出现被颠覆的风险,未来居家养老模式可能会兴起。不仅是中国,而且在世界上都可能会出现,这就要求社区提供老年护理的环境。诸如此类都会对房地产市场带来一些变化,这些变化衡量你要买什么样的房子,在什么地方买。疫情后,大家对住房的健康、舒适关心程度增大。所以健康住宅目前已有国家标准,有了评价的体系。例如空气质量上,新风系统能不能对病毒进行过滤,能不能在玄关处进行消毒等,这些都是健康住宅所关心的。在健康住宅的基础上还有健康小区,这方面衡量的标准是建筑间的通风问题、入门和紧急通道的问题、绿化面积等,更加高级的需求就是立体的园林建筑。
03
中国住房增量未来将刷新人的想象

倪鹏飞
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任
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倪鹏飞表示,中国的大都市圈正在蓬勃崛起。都市圈是一个多层圈套的城市网络体系,它不是仅仅是核心的大城市、中心区,都市圈是包含了社区、小城镇、城市、副中心、中心的这样一个网络化的城市体系。都市圈是城市化发展的必经阶段,构建了一个城市化率和城市形态发展演化的关系。
倪鹏飞表示,中国进入了大都市圈主导的时代。以数据为例,2003年到2018年15年的时间里,新增人口92%都是在都市圈,只有7.8%在非都市圈。这能说明中国的都市圈正在突破层层的阻隔,在蓬勃崛起。此外,都市圈的房价、地价是塑造都市圈重要的力量,市场是塑造都市圈的无形之手,房价塑造并改变着都市圈的结构,房价会因为各个空间不同的房地产价格,改善他的功能和空间。
倪鹏飞认为,未来10年都市圈的住房新增需求大致估算会在100亿平方米。这里包含不同层面的需求,有重置需求,有改善性需求,有刚性需求,有当地都市圈里面市民的需求,还有很多都市圈外边转移到都市圈里边的,即省会城市以外其他城市居民向省会城市都市区转移的,这部分占了很大的比例。但总体上将会有100亿平方米左右的规模。
04
即使取消大量的房地产调控,房价也不会大涨
马光远
民建中央经济委员会副主任、中央
电视台财经频道评论员

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马光远判断,中国房地产虽变了但不意味着没有机会。如果要稳定中国经济,房地产可以抓住中国城镇化的抓手,这是走出危机的最好选择。
马光远表示,中国城镇化的路径非常清晰,城镇化未来发展提出要建一批国家中心城市,要搞十大城市群,提出了三个千年国家大计。现在关于城镇化发展的路径,基本已经列出来了,那么下一步就是如何去做,比如十大城市群如何建设。
马光远认为,中国的城镇化没有结束,未来房地产发展的基本逻辑就是大城市化,人口向城市群集中;疫情让城市的分化加剧,有些城市发展越来越好,有些可能真的走上没落的道路,所以城市的扩张和城市的收缩会同步进行,以后大城市中心城市城市群的重要性会显著提升,买哪个城市的房子都会赚钱的时代结束了。
05
未来房地产的投资机会在核心都市圈
顾  强
华夏幸福研究院院长

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顾强表示,近些年来中国城镇化取得举世瞩目的成就,在这个进程中一个重要特征是都市圈,未来房地产市场在核心都市圈存在结构性机会。
他分析,目前中国的都市圈特征主要表现在五个方面:第一个特征,人口集聚。过去10年新增城镇人口65%进入核心都市圈,根据研究未来10年趋势仍然会持续,不过会呈现人口由小的城市向大的城市,大的城市向更大的城市的新迁移特征。第二个特征,大城市跨行政区发展,出现大量跨城通勤人口。以广州、上海、深圳为例,甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。第三个特征,都市圈区域产业融合。都市圈的产业空间按价值链串联,出现逆序分布或产业链的空间分布。比如高端的服务企业总部是分布在核心区,先进制造厂房在外侧的高新区或经济开发区,零部件生产可能是由更远的城市提供。第四个特征,城镇体系逐渐成型。都市圈通过空间通过通勤体系形成了一个整体的网络。第五个特征,区域房地产联动。在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视野去看,它更多的是跟中心城区联动发展,未来都市圈会成为中国城镇化的主体形态。
顾强表示,尽管央行最新数据显示城镇居民家庭户均拥有1.5套住房,但是中国房地产依然在核心都市圈存在增量市场和结构性机会。都市圈将重新定义未来的房地产市场,买房也应该将都市圈作为首选。一个城市的人口增长决定了房地产的基本面,未来新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈。以2019年为例,全国人口净增长较多的城市分别为杭州和深圳,相对应的两座城市的房地产市场也得到有力支撑。
内容来源 | 凤凰网财经










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