2018-2021年期间西安推出15万套共有产权住房

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>>啥是共有产权住房？
政府与购房人按份共有产权，面向在西安市无自有住房且 5 年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房
>>套型面积多大？
原则上同一项目户均建筑面积控制在 90 平方米左右，最大套型建筑面积不超过 144 平方米
>>销售价格是多少？
集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由相关部门合理确定
单套共有产权住房的销售价格实行 " 一房一价 "
>>新老政策如何衔接？
已取得租赁型保障房资格的，按原政策配租公租房
已取得经适房、限价房购房资格的，可自主选择购买存量经适房、限价房或共有产权住房
>>后期能再买卖吗？
购买满 5 年且取得不动产权证的可上市交易，政府拥有优先购买权；政府放弃优先购买权的，按产权份额比例分割销售收益
共有产权住房
即政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且 5 年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。
备受关注的共有产权住房政策昨日在西安落地，从 2018 年起，共有产权住房将实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且 5 年内无住房登记信息和交易记录的本市户籍居民、取得本市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。
昨日下午，西安市住房保障和房屋管理局举行《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》新闻发布会，该局局长夏俊山就相关问题做出说明。
他介绍，自 2018 年起，西安市 20% 的居住用地，用于公共租赁住房（以下简称 " 公租房 "）建设，重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题和相应的子女入学、就医等配套问题；
20% 的居住用地，用于限地价、限售价的 " 双限房 " 建设，以共有产权的形式，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。
以后，西安市住房供应体系为商品房、公租房和共有产权房，比例分别是 6 ∶ 2 ∶ 2。
依托国有政策性住房资产和经营收入，采取资产划转和政府注资等方式，筹建国有独资集团公司 - 西安市安居建设管理集团（以下简称 " 安居集团 "），承担公租房、共有产权住房等政策性住房的投资、筹集、建设、供给和运营管理等工作。2018-2021 年期间，全市计划建设和筹集公租房 20 万套、共有产权住房 15 万套。
共有产权住房 5 年后可上市交易政府拥有优先购买权
问题一：此次改革对当前的房地产市场会有什么影响？
答：2016 年以来，西安市连续 5 次出台房地产调控政策，房价涨幅有所收窄，市场过热的态势趋于缓解，但受诸多因素影响，今年 3 月份起，西安市住房市场出现了区域性、结构性供需不平衡等新情况、新问题：商品住宅销售价格指数环比持续 19 个月上涨，部分区域出现一二手房价格倒挂，商品住房消化周期不足 7 个月，房价上涨、市场过热的态势还没有得到有效缓解，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题依然存在，群众购房难问题依然突出。
此次的改革创新，将人才安居、共有产权与房地产精准调控相结合，政策出台后，住房供应的层次更加鲜明，结构更合理，能够更好地稳定市场预期，引导合理住房消费，切实满足不同群体的住房需求。
问题二：将不同种类的政府保障房进行整合，其目的和意义是什么？
答：一是贯彻落实中央 " 房住不炒 " 定位，更加突出保障房 " 居住 " 属性，最大限度抑制 " 投资 " 属性。
经适房、限价房产权不明晰，购买五年后可以上市交易，经适房按原购买价的 15% 补缴差价款，限价房直接转为普通商品住房，留下一定的获利空间。
而共有产权住房产权明晰，购买 5 年后，虽能上市交易，但政府拥有优先购买权。政府放弃优先购买权的，按产权份额比例分割销售收益，既压缩了获利空间，又体现了产权的公平性。
据了解，西安市住房保障部门是共有产权住房的行政主管部门，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作（以下简称 " 代持机构 "）。
二是进一步扩大保障覆盖面，降低保障门槛。通过整合，将公租房的保障范围扩大到城镇中等以下收入住房困难家庭、符合条件的新就业职工、新毕业大学生、各类人才等各类居民和新市民；共有产权住房的保障范围扩大到在本市居住工作的刚需家庭，涵盖了原经适房、限价房保障对象，取消了收入限制。
三是提高建设品质。主动适应新时代人民群众对住房的新变化、新需求，通过整合，从规划选址、城市配套、户型面积、装修标准等方面，全面提升公租房、共有产权房建设品质，促进保障房良性发展，让保障对象 " 住得进、稳得住、有尊严 "。
问题三：如何处理好新老政策的衔接问题？之前，获得租赁型保障房、经适房、限价商品房购买资格的家庭，是否还要重新申请资格？
答：方案中明确：不再新立项租赁型保障房、经济适用住房、限价商品住房项目，已立项的，仍按原政策规定组织实施。已配租、配售的，仍按原政策规定居住、退出和上市交易。已取得租赁型保障房资格的保障对象，按原政策标准配租公租房。已取得经济适用住房、限价商品住房购房资格的保障对象，可以自主选择购买存量经济适用住房、存量限价商品住房或共有产权住房中的一种。
也就是说，之前获得租赁型保障房、经适房、限价商品房购买资格的家庭，只要在资格有效期内，不必重新申请资格，仍按原规定进行保障，也可以按新的政策租住或购买对应的公租房、共有产权住房。
>>了解一下
1. 共有产权住房套型面积多大？
答：共有产权住房建设要严格执行国家住房建设强制性标准，按照节能、省地、绿色环保的要求，应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照全装修成品房的有关规定建设。原则上同一项目户均建筑面积控制在 90 平方米左右，最大套型建筑面积不超过 144 平方米。
2. 共有产权房房源从哪里来
答：共有产权住房的房源筹集渠道主要包括集中新建、统购社会房源、商品住房配建、单位自建等方式。单位自建共有产权住房实施细则，由市房管、国土、规划等部门制定。
共有产权住房土地以出让方式供应，国土部门应综合考虑共有产权住房销售定价、规划条件、土地等级等因素，合理确定出让起始（底）价，采取限房价、竞地价的方式公开招、拍、挂，由土地竞得人按照约定条件开发建设，建成后由代持机构持有政府产权并运营管理。
3. 共有产权房销售价格是多少？
答：集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划设计条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。
单套共有产权住房的销售价格实行 " 一房一价 "。
4. 共有产权房如何审核销售？
答：申请购买共有产权住房的家庭，应同时符合以下条件：
（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满 22 周岁。
（二）申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且 5 年内无住房登记信息和房屋交易记录。
自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。
（三）申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在西安市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的 " 特殊人才 "、A、B、C、D、E 类人才。
（四）其他需满足的条件。
一个家庭只能享受一次共有产权住房。而在申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
共有产权住房购买资格实行申请、审核和公示制度，由西安市住房保障部门按照轮候与公开摇号相结合的方式组织销售，建设单位不得自行组织销售。对公开摇号选房后一定时期内仍有剩余房源的，剩余房源可作为培育和发展租赁市场的长租公寓使用，也可由代持机构回购后作为政府人才公寓使用。
5. 共有产权住房产权份额如何划定？
答：共有产权住房的产权份额实行差异化管理，单个项目的购房人产权份额，由西安市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，并向社会公开。
政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的 70% 向代持机构缴纳租金，市场评估租金实行动态管理。
购买共有产权住房的，购房人（夫妻双方）应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容。购房人可按政策性住房贷款有关规定申请公积金、商业银行等购房贷款。
共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人，共有产权住房市场价格实行动态管理，购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋，不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。
6. 共有产权住房上市交易有何规定？
答：购买共有产权住房不足 5 年的（以购房合同网签备案之日计算，以下同），购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。
购买共有产权住房满 5 年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，相关交易环节税费按产权份额各自负担。
购买共有产权住房满 5 年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。
7. 如何监管开发建设单位违规销售？
答：项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭和人员销售共有产权住房的，房屋执法监察部门公开通报企业不正当经营行为，责令解除合同、收回房屋并按照相关规定进行处罚。
不能解除合同、收回房屋的，责令开发建设单位按照届时市场评估价的 1.2 倍补缴差价。
不能解除合同、收回房屋且拒不补缴差价的，列入严重违法失信企业名单，取消其再次从事保障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格，提交资质许可机关在资质审查中重点审核，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
>>专家解读
两种转让方式实现房屋产权良性循环
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授表示，共有产权住房，政府产权出租给共有人有偿使用，既体现了房屋真实价值，避免 " 看似共有、实际独有 " 的价值误区，又在单套住房中体现了 " 租购并举 " 的住房改革方向。
他分析，实行内、外循环两种转让方式，可由政府回购个人产权并继续作为共有产权房向取得购买资格的家庭出售，形成内循环；购买 5 年后，可按市场价格转让产权，政府和个人按产权份额比例分割售房款，形成外循环。
他说，共有产权住房项目房屋面积设计相较公租房，更符合购房者需求，避免以前户型过小而无人问津的情况。