上海一动迁商品房小区多年饱受群租困扰，清退“野路子”二房东真有这么难？

光头甩甩

最近，徐汇区盛华景苑小区的业主吴肇昆老伯伯了却了一桩大心事，他位于小区内一套常年被二房东用于群租的住房总算收回了自己手中，并交由徐汇惠众公租房公司予以租赁运营。
让老吴顺利理清租赁合同，同时也让盛华景苑小区居民告别小区 7 年群租乱象的，是今年 4 月以来徐汇区华泾镇展开的一轮史上打击力度最大、持续时间最长的群租整治。
伴随 200 多套群租房逐步被收回、60 余名二房东陆续被清退，华泾镇在小区新建了面积达 300 余平方米的社区综合警务中心。通过民警 24 小时驻守以及徐汇区 " 一网统管 " 智慧社区建设提供的技防手段，人民群众盼望已久的群租乱象得以根治，多年未曾解决的群租回潮也找到了长效解决机制，或能为上海其他同类小区提供借鉴。


今年 7 月正式投入使用的盛华景苑社区综合警务中心
【乱象】
二房东 " 胆大路子野 "
正规中介不接盘
今年 4 月 23 日 14 时，华泾镇规划办、镇城管中队、派出所、房管办、盛华景苑居委会及物业等 85 人组成联合整治小组，对小区 87 套群租房进行集中整治，拆除违法隔间 105 间，仅电表就拆除 82 个。
盛华景苑小区地处华泾镇最南端，徐汇、闵行两区交界处，占地面积 8 万余平方米，第一次集中整治群租可追溯到 2014 年，小区建成后第二年。当年 5 月 1 日，两名消防员在小区扑救一起群租房火灾时不幸牺牲。当晚，华泾镇对小区连夜展开群租突击整治，半天内清查群租房 90 余户，拆除违建隔断 123 间。
然而，一次整治并不能 " 浇灭 " 二房东们冒险逐利的侥幸心理，" 胆大心细路子野 " 的他们没过多久就把装修建材悄悄挪回小区，重新开始了 " 群租生意 "。


整治前群租房内的电表和私设隔断
侯玉虹 2013 年 10 月到盛华景苑担任居民区党总支书记。她分析，群租不断回潮与小区人口结构有紧密关联。盛华景苑共有居民单元 2728 户，现有户数 2132 户，其余 596 户为待动迁分配的空置房。" 有主 " 的 2132 套房屋中，居民自住房仅 900 余套，余下 700 多套为一般出租房，200 余套为业主自行空置的房屋，还有 200 多套都曾为群租房，小区 6508 位居民中外来租户超过 4400 人。
此外，小区 " 原住民 " 来自徐汇区 27 个动迁基地，是典型的动迁商品房小区，补偿政策使原住居民拥有多套住房的现象较为普遍。不同的生活习惯、生活背景，加上超过 2/3 的出租房比例，使得这一大型居民区人口结构日益复杂，成为二房东们聚集、活动的重点地带。
" 群租是一个全国性问题。" 上海市公安局徐汇分局华泾派出所所长杜明告诉记者，《上海市居住房屋租赁管理办法》对群租有明确界定，即每间房人数不得超过 2 人，人均居住面积不低于 5 平方米。但现有的房屋中介管理办法仅针对有资质的中介公司，无资质的二房东反而成为二手房租赁市场的灰色地带。


今年 6 月，完成首轮整治后开始回归 " 岁月静好 " 的小区
吴肇昆的情况就是一个典型。2013 年盛华景苑交房时，恰好有中介公司来小区摆摊，老吴同很多业主一样，将自己在小区内一套住宅的房屋租赁代理签给了这家中介。没想到，中介没多久就 " 跑路 "，房子转租给了二房东。老吴想收回房子，二房东却 " 威胁 " 称老吴与上一任中介签署了 5 年长约，如毁约需支付高额违约金。
" 他们路子很野，我心里也有点发憷。" 自己的房子究竟被同时租给了多少人，二房东每月又从这些群租户中收取多少租金，老吴一概不知。2014 年到 2020 年初，他甚至从未踏进自己的房子半步。
" 大房东 " 们并非对群租没有责任。杜明介绍，群租带来的危害首先就是人口管理混乱。" 一套两室一厅被分割为 7、8 间，每间只有 2-3 平方米，小区大量人员进出，居民生活品质也因此下降。"其次是消防隐患频现，群租房内乱拉电表、私接电线、乱用液化气钢瓶的情况屡见不鲜。最大的隐患是治安管理危害，人员结构复杂使黑灰产业在小区寄居，入室盗窃、打架斗殴的情况时有发生。仅 2019 年，盛华景苑 110 发案率多达 290 起，高于周边小区 2-4 倍以上。


今年 4 月 23 日，盛华景苑群租集中整治 供图：华泾镇
2014 年首轮整治没多久，盛华景苑群租再次回潮。2017 年，徐汇区启动小区综合改造，盛华景苑想要通过硬件提升来清退群租、提升小区居住软环境，但到 2020 年 3 月，仍有 120 余户群租房盘踞在小区。
除了人口结构限制，群租不断回潮、难以根治，还有其他原因。
首先是充满诱惑的 " 赢利点 "。杜明说，二房东将原本租给 3 个人的房屋租给 8 个人，虽然每人只收五、六百元租金，但利润已高于正常租赁价格。其次，群租房建设成本低廉，二房东们多采用灵活可拆卸的夹板作为隔断，即便被拆除，也能迅速 " 补货重建 "。
更关键的是，大房东们有出租房屋的需求，二房东抢占先机获取房源后，正规中介一般不愿意再 " 蹚浑水 " 接盘，加之业主们对群租危害的法律意识不强，" 二房东群租产业链 " 便成为盛华景苑难以铲除的一块 " 巨型牛皮癣 "。
【整治】
找出回潮症结
社区 " 土办法 " 与制度建设并举
今年年初，华泾镇下决心要在 " 十三五 " 收官前根治盛华景苑群租乱象。突如其来的疫情打乱了前期整治节奏，但疫情防控阶段细致的人员排摸，为彻底根治群租打下了扎实基础。
" 疫情期间我们排摸出 2300 余位外地回沪务工人员，到 6 月底小区总共有近 4400 名外来租户。" 侯玉虹介绍，上门登记排查时，凡遇同一住房中居民并非来自同一省市，且没有亲属关系的，居委会都将其先列为 " 疑似群租 "。
" 疑似 " 之后如何 " 确诊 "？居委干部和楼组长二次上门，查看住户家中的阳台装修是否正常，房屋使用功能有无改变。如 " 确诊 " 存在群租现象，则第一时间上报街道和公安，由镇房办牵头，城管、综治办联合展开上门整治。


侯玉虹向记者讲解 " 作战图 "
在盛华景苑居委会二楼会议室，记者看到一幅巨大的 " 作战图 "，4 种颜色醒目标注了小区 2700 余户单元的人员居住情况——绿色为业主自住，红色为群租整治，蓝色为正常租赁，橙色为尚未入住。
" 作战图 " 只是盛华景苑长效根治群租、预防回潮的起点。华泾镇镇长陈永坚介绍，今年 4 月，镇政府启动盛华景苑综合改造治理工程，居委会对辖区所有出租房进行排摸，首批整治的 87 套群租房就这样浮出水面，涉及大房东、二房东分别有 30 余人。首批群租清退后不到 2 个月，小区警情总量就同比下降了 57.1%。


图中为截至今年 6 月初的整治情况，当时还有部分已经找到二房东的群租房待整治
为何过去 6 年群租打击都反复回潮，此轮整治却有信心破除顽疾？" 找到所有二房东。"杜明告诉记者，二房东都颇为 " 狡猾 "，即便接到民警电话，也能找到百般理由不露面，" 找一名二房东相当于侦破一起案件。"
华泾镇此轮群租整治，以居民需求为中心，人口管理、治安整治和消防安全为三大抓手，通过多部门联动、" 点线面 " 打击，对大房东、二房东和群租户 " 三管齐下 "：告诉大房东业主对群租房也负有法律责任；告诉二房东群租是非法经营手段；告诉群租户群租房内存在巨大的消防和治安隐患。
因情施策，是群租整治的关键。陈永坚表示，治安问题是群租引发的最大隐患，因此就对盛华景苑采取警民对接 "24 小时不打烊 " 的措施，在小区内设立警务中心，通过对群租全方位打击、为居民全天候服务，建立居民区群租整治的 " 巡查 + 上报 " 制度。


盛华景苑社区生活服务中心，群租整治后，居民邻里关系也有了很大改善
杜明介绍，小区一共 31 栋居民楼，4 月以来，民警每周排摸其中的 3-4 栋，重点查看整治后是否出现群租反复，是否有无证棋牌室等 " 新灰色业态 " 出现，同时把日常的实有人口管理、治安管理、消防管理同群租巡查相结合，实现精准发力。居民如果发现自己家对面又出现一户人家住了 7、8 个人，则可第一时间上报居委会或警务中心。
居民区的所有装修施工也都要在居委和物业备案，后者会不定期上门巡查。" 以前二房东相互抱团，专门搞了套房子放建筑材料，白天我们刚整治完，半夜他们又悄悄开工。" 杜明说，如今物业与居民区共同建立了长效巡查机制，重点关注出租新装修房的装修许可，对建材及相关卫生设备流入社区进行跟踪、管理和检查，一旦发现群租倾向，立即进行处置。
7 月初，盛华景苑社区警务中心正式投入运营，发挥警务管理前移的支点作用，成为新型的小区管理综合体和警民关系的新桥梁。依托智慧小区建设以及公安大数据、设备资源大数据，盛华景苑的管理也将纳入徐汇区 " 一网统管 " 体系，通过 " 动态 + 静态 " 分析，管理部门可第一时间掌握小区人员变动、异常报警、黑灰产业等情况，建立智慧社区治理的长效机制。


逐步恢复正常秩序的小区
【创新】
探索公租房收储新模式
源头遏制二房东 " 再入侵 "
为了让盛华景苑群租整治效果真正长效化，华泾镇采取疏堵结合的办法，为小区二手房租赁引入市场 " 正规军 "。
今年 5 月，吴肇昆成为首批从二房东手中收回房屋租赁权的业主，租房代理权转交给了上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司，后者将房屋作为储备公租房进行市场化运营。" 我是第一个签字同意的，把房子交给政府运营我放心，何况租金一分没少。"
吴肇昆的话道出了此前各大连锁中介不肯接盘盛华景苑的原因。惠众公租房公司项目经理叶正告诉记者，前两年公司曾到盛华景苑摆过公租房推介摊位，但几天下来只收储到一套，大量房源都牢牢把持在二房东手中。


惠众公司在盛华景苑收储的公租房情况
这一情况一方面提醒了国企要提高主观能动性，比市场早起步。另一方面，国有公租房企业由于对外租金要低于市场价至少一成，因此收储房屋时如要保证居民业主的利益、用市场价收储，就面临 " 收储一套亏损一套 " 的窘境。此外，公租房装修需要三个月的免租期，对大房东来说意味着要损失 3 个月的租金收入。而二房东们搞群租装修，往往 1-2 周甚至几天就能完成。
为何不借助正规连锁中介的力量去收回被二房东 " 强占 " 市场，" 借力打力 "？陈永坚坦言，如遇小中介与 " 二房东 " 抱团，则群租市场更难以打击。此外，华泾镇此前曾请某知名连锁房屋中介平台做过市场调研，对方表示对收储群租房转做公租房无甚兴趣。" 连锁中介不缺房源，他们宁可放弃盛华景苑这样复杂难管的小区，做其他小区的生意。"


恢复和谐安宁的小区环境，" 岁月静好 " 离不开他人的负重前行
事实上，在华泾镇这样位于中心城区，但房价略低于市中心，且动迁高层小区较多的地区，不少业主都会一次性把一套以上的住房承租给同一中介。二房东也往往瞄准这一环节，" 入侵 " 租赁市场。
叶正表示，公租房企业眼下最大的收储障碍是性价比。以盛华景苑为例，小区一室一厅、两室一厅、三室一厅的整套租金分别为每月 3000 元、4000 元、5300 元，房屋面积分别约为 60 平方米、90 平方米、130 平方米。随着规划的轨交 23 号线、轨交 19 号线和银都路隧道都将在小区周边建设，可观的租金升值空间使得根治群租更加迫在眉睫。


盛华景苑的公租房样板房
华泾镇与徐汇区房管局、区财政局等多次磋商，最终制定了一套方案，为惠众公司收储公租房提高市场竞争力。同时，镇里联动公安、城管和小区居委会、物业展开精准收储，及时向业主提供公租房租赁信息。据悉，建设银行下属上海建信住房服务有限责任公司已经与华泾镇开展金融创新合作，探索社租房与公租房之间的转化通道。
距离盛华景苑不到 7 公里，徐汇滨江西岸传媒港、西岸智慧谷正如火如荼地建设。未来，这里将有超 20 万白领和科技人才入驻，作为滨江南延伸段的华泾地区，将成为他们居住的重要选择地。此前，徐汇区已经在徐汇滨江北部龙南佳苑小区率先设立了全区规模最大的公租房项目，提供超过 2000 套白领人才公寓，运营单位正是惠众公司所属的汇成集团。
叶正表示，5 月初公司在盛华景苑收储的首批 20 多套房源已经完成装修，7 月起陆续对外供应。接下来，惠众公司将以盛华景苑为起点，将华泾地区打造为徐汇第二个公租房项目基地，不断为区域吸引优质人才入住，为居民营造更舒适和谐的生活环境。
栏目主编：徐敏 本文作者：舒抒 文字编辑：舒抒 题图来源：舒抒
题图：华泾镇盛华景苑小区本文图片：舒抒