新房装修得先交2000元给物业，能退吗？

司空居士

位于浦东新区惠南镇拱秀路 1026 弄的民乐城惠桐苑 D10 小区是一个共有产权房小区，自去年 11 月交房以来，居民们陆续投入了装修工作。然而，越来越多的居民发现，在申请装修时，物业要求先交一笔 2000 元的 " 设施设备使用保证金 "，才提供装修许可证。
" 保证金 " 究竟保证了什么？物业是否有权收取保证金？退还标准又是什么 …… 对于这笔保证金，居民有无数的问号。
视频 | 浦东一小区新房装修要交 2000 元保证金给物业
01
困惑：装修要交 2000 元保证金
2016 年，小北（化名）通过街道申请了民乐城惠桐苑 D10 小区的共有产权房。2020 年 11 月交房后，小区居民陆续投入装修。但很快大家发现，在办理装修许可证时，居民在签署装修协议之余，还需要向物业交 2000 元的设施设备使用保证金。而垃圾清运等服务费用，则是另外收取，并不包含在保证金内。


小北还发现，有邻居提出，因为自家装了外开门，在申请退还这笔保证金时遇到了困难。
" 我们不知道这个保证金保证得是什么，也很好奇，为什么装了外开门就可能退不了保证金。"
马上就要装修的小北，对此非常困惑。
居民潘杰（化名）告诉记者，他第一次看到这笔保证金的出现，是在交房时领取的《业主手册》上。
记者在《业主手册》中的《房屋装饰装修管理规定》内看到，业主需要 " 持缴费通知相关费用 "。《房屋装饰装修管理规定》内还列明了收费项目和收费标准，其中就包括 2000 元的设施设备保证金。


" 就是办理装修资格证的时候必须要缴纳，不然就不给办，而且据我了解装修协议上还加了一句‘入户门不得外开’。" 潘杰直言，手册是交房时一起给的，当时是集体交房，手续都办理得很急促，" 就是流水线不停地签字，估计没有人有时间详细看里面的内容。"
留意到这笔保证金后，潘杰也询问过物业，" 他们回复说是怕装修期间使用设备损坏，我当时就提出了质疑，‘照这样，我以后乘坐电梯是不是也要交付押金才能坐’？"
已经办理了装修许可证的居民小米（化名）对记者表示，她在办理装修时也缴纳了 2200 元，并拿到了两张收据。
收据显示，有 2150 元为设备设施保证金、许可证押金、出入证押金，另有 50 元为工本费。
" 我现在因为还在装修，还没有去物业退押金，但有邻居说押金没有直接退，说是抵充物业费了。所以，我现在也搞不清楚能不能退。"
小米担忧地说道。
小米回忆，在办理装修时，她还收到一份告知书，" 告知书上列了一些注意事项，比如不能敲承重墙等等。"
记者看到，告知书上明确提出：" 入户门不得改变原开方向。" 也就是说，居民装修时不得将该房屋入户门原有的内开方向改为外开。但在这一点上，不少居民都直呼为难。


" 这个小区房型本来就小，一梯 4 户，大家都希望把门外开。" 小北说，更重要的是，该小区的连廊是个开放式的连廊，每层楼 1 室和 4 室的居民都直接面对开放空间， " 内开门的话，冬天一开门，外面的冷气马上就进来了 "。
小米则表示，因为自己家的入户门直接面对开放式走道，一下雨，飘进来的水就会打湿入户门，" 如果设计成内开，雨水直接就飘进来了。"
和小米一样，已经完成装修的小区居民天天（化名），入户门也是正对着连廊，他也将入户门设置成了外开门。
" 物业说不能外开门，后来我家人去交涉，物业就说把保证金抵物业管理费。"
天天说，保证金转为物业费后，物业公司给了收据，" 抵物业费是没办法，不然他们不肯退 "。
02
物业：初衷是为了加强公共区域管理
针对居民的困惑，5 月 27 日，该小区物业公司——上海中建东孚物业管理有限公司民乐城项目工作人员回应称：
" 我们收保证金的初衷是对公共区域和公共设施设备的（完好）进行保障，因为公共区域这一部分其实很难维护，在装修过程中，一些施工人员可能会导致设备损坏，那么我们在收取费用的同时，其实也是想对这类情况做一个约束。"
上述物业工作人员表示，交房时，业主签收的《业主手册》中，这笔 " 设施设备使用保证金 " 就已经列明，业主来办理装修许可时，签署的《房屋装饰装修服务管理协议书》也列明了这笔保证金及金额。


民乐城惠桐苑 D10 小区内不少居民正在装修
至于为什么金额是 2000 元，该物业工作人员解释：" 这是我们公司的惯例，我自己的理解是，综合看这个小区的基础设备价格进行的核算。"
当记者问到物业是否会向业主出示保证金所保证内容的清单时，物业工作人员表示：" 这个不会，因为公共区域设施设备涵盖的面太广了。"
那么，这笔 " 设施设备使用保证金 " 是否会在装修结束后进行退还呢？
该物业工作人员表示：" 根据我现在知道的，业主装修完后基本上都是退的。"


随后，该工作人员向记者出示了《业主手册》，其中注明，验收合格 3 个月后，由业主或装饰装修负责人凭借押金缴纳收据，到物业服务中心办理退还押金，" 大多数业主验收合格后 1-2 个月就可以拿到退还的保证金，我们会根据他交这笔保证金时的路径原路返还。"
该物业工作人员还提到，如果业主确实在施工过程中撞坏了公共设备，那么物业会请第三方维保单位报价，业主或装修公司可以和第三方协商结算，" 遇到有些业主不愿意结算，那就只能从这个保证金里面扣。"
对于有业主提出的由于外开门，保证金没有原路返还，该物业工作人员表示应该不会有这样的情况。
他说，《业主手册》明确规定了严禁私自改变楼宇原有外观、外窗、户门，的确不允许业主把门外开，原因是担心外开门堵塞消防通道。但考虑到正对连廊的入户门如果内开，的确会飘进雨水、泡坏地板等情况，所以一般不会真的扣除保证金。
当记者追问，是否存在将保证金转为物业管理费的情况时，该工作人员称：
" 这是自愿的，我们一般就是为了（物业管理费）收缴率，会跟业主协商，你愿不愿意转为物业费，因为物业费毕竟还是要交的，他愿意就转为物业费，不愿意就原路退还。"
03
调查：收取装修保证金并非个案
事实上，收取装修保证金的小区并非个案。
静安区达安花园小区居民告诉记者，多年前，业主装修就要缴纳一笔 2000 元的装修保证金，且至今依然在收取。
达安花园小区的物业管理方——景瑞物业达安花园项目一名曹姓工作人员说，上家物业管理该小区时就有收取装修保证金的做法，景瑞物业接手后对此进行了延续。
" 我们收钱其实并不是目的，更多的是要提醒业主，让他们知道在这个过程中要去督导装修单位，爱护公共设施设备，尤其是要避免违章装修。"
曹姓工作人员坦言，现在的装修工人或装修单位质量参差不齐，往往在装修过程中会出现损坏电梯等公共设备的现象，" 实际上，我们物业在管理过程中，也缺少这样一方面的抓手 "。
他向记者表示，业主在办理装修许可时，物业会和业主签《装修协议》，" 但是具体装修协议里面可能并没有涉及到具体的保证金，但在业主在办理装修手续时，我们的客服人员会跟业主来做这方面的交代。"
曹先生说，物业根据小区的业主大会规约，以及法律法规明确禁止的装修事项，再结合小区实际情况，在《装修协议》中明确约定了装修应当遵守的事项，" 业主装修都符合的话就会退还这个押金，如果不符合的话就会要求整改，如果他整改到位了就会在 15 个工作日内原路退还保证金 "。
" 在实际过程中，经过协商，95% 以上业主的保证金能够完全退还，如果在装修过程中损坏了公共设施，我们会要求业主自行修复，然后再退还这笔保证金。"
那么，作为已有业委会的小区，收取装修保证金是否经过了业主大会同意呢？曹先生给出了否定的答案。
04
解读：" 保证金 " 最好能事先约定
那么，物业收取装修保证金，是否合理呢？
上海融孚律师事务所合伙人杨维江律师表示，根据上海市房屋管理局《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》，事先在《临时管理规约》里没有约定，就不能收保证金。
上海市锦天城律师事务所宋安成律师认为，法律没有明确规定禁止收装修保证金，但 " 最好还是有约定 "。


物业专家黄友健表示，按照目前的规定，如果小区的业委会还没成立，开发商和物业签订的《临时管理规约》里明确写到有保证金才能收取，且这个《临时管理规约》应当出现在购房合同的附件中。
如果小区有业主大会，在业主大会通过的《管理规约》里，如果约定了要交装修保证金，那么遵从约定；如果没有约定的，则物业无权收取。
黄友健认为，如今惠桐苑的情况，属于在《临时管理规约》中没有写明有这笔保证金，业委会也没有成立，物业和业主是在《装修协议》里进行了约定，这样的情况是有争议的：" 你说这是约定吧，也确实是约定，但严格来讲，是不符合《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》精神的。"
上海市物业行业服务协会政策研究室一位高姓工作人员表示，《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》已经明确规定：物业服务企业不得擅自收取装修管理保证金，但本物业管理区域内作为销售合同附件的《临时管理规约》或经业主大会同意的《管理规约》对收取装修管理保证金另有约定的，从其约定。
" 因此，（前期物业管理的小区）如果《临时管理规约》里没写到有装修保证金，就不能收保证金。如果要收，根据规定，也要等业委会成立后，经业主大会同意。"
05
进展：惠南镇房管办已要求物业限期退还
惠桐苑收取的设施设备保证金从性质上来说，就是装修保证金。"
浦东新区惠南镇房管办工作人员唐凌杰告诉记者，关于该小区业主反映物业收取 2000 元保证金的情况，他们也收到过类似的投诉。


民乐城惠桐苑 D10 小区外景
他表示，根据 2020 年 1 月 1 日起施行的上海市房屋管理局《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知（沪房规范〔2019〕12 号）》，物业服务企业不得擅自收取装修管理保证金，但本物业管理区域内作为销售合同附件的《临时管理规约》或经业主大会同意的《管理规约》对收取装修管理保证金另有约定的，从其约定。
" 目前，惠桐苑还是前期物业在管理，需要业主入住率达到一定条件才能成立业委会，所以主要看《临时管理规约》是否有约定。" 唐凌杰说。
然而，针对《临时管理规约》中是否列清这笔保证金的存在，物业给出了否定的答案。记者翻阅该小区房屋预售合同附件的《业主临时公约》，也未见提出过这笔保证金。
对此，惠南镇房管办回应：
" 目前，我们已开具整改单要求物业进行整改，要求限期内退还业主相关保证金钱款。"
来源：新闻晨报 · 周到上海记者 姚沁艺