绿地控股重组三大产业集团，规模与利润仍难兼得

@Xizi_HixY89Sz

三年前，自绿地控股集团股份有限公司（SH：600606，下简称 " 绿地 "）提出要从 " 房地产开发企业 " 向 " 城市综合运营服务商 " 转型以来，大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的 " 一主三大 " 战略就被定为企业发展指南。
但过去几年来，关于绿地规模掉队、净利率过低、市值下滑等问题始终伴随其右，这几乎成了绿地解不开的难题。
10 月 12 日，绿地宣布将通过 " 三大变革 " 推动房地产主业在未来三年的发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举，绿地控股董事长张玉良提出，希望房地产主业年均销售规模能达到 5000 亿左右，到 2020 年基建产业经营收入超过 4000 亿元，这些数字可以看作是绿地对规模的承诺，然而对于利润率的问题，绿地却始终没有给出解决之道，这让投资者郁结难纾。况且，2018 年四季度冲刺战已然打响，此时绿地提出新的 " 整装 " 战略，是否会影响公司发展速度？
业绩压力下重启转型
这是绿地三年内第二次进行战略转型。
2015 年，绿地成功借壳金丰投资上市，并首次提出以房地产为主业，大基建、大消费、大金融为三大协同发展业务的 " 一主三大 " 战略。
然而，正如治大国若烹小鲜，企业战略也不能轻易变化，要保持相对稳定性。绿地再度变更战略的必要性是什么？蓝鲸房产近日向绿地发去了采访函，但截至发稿前仍未收到对方回复。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产记者：" 频繁调整使得战略本身意义下降，就地产领域而言，也说明企业对于地产周期和政策调整的判断是不充分的，类似调整会影响业绩成长，自然需要反思。" 他认为，绿地此次转型说明原有的业务条线面临很多压力，例如传统业务面临很多挑战，包括收益状况不佳、竞争对手过多等。
绿地此轮转型的背后，正是业绩增长不如预期的表现。2015 年启动 " 一主三大 " 战略之后，绿地在大基建领域得到了长足发展，但房地产业务却进展缓慢。


蓝鲸房产从绿地近三年年报获悉，2015 年— 2017 年，绿地大基建板块收入为 436.64 亿元、776.59 亿元、1060.76 亿元，后两年增速分比为 77.85% 及 36.5%，同期绿地房地产及商业公司板块收入分别为 994.32 亿元、1458.17 亿元、1505.79 亿元，虽然房地产营收仍占比较大，但后两年增速仅为 46.65%、3.3%，远不及基建板块，当然基建业务可对房地产板块发挥协同作用，但绿地两块业务的增速还是有差距。


此外，同一时期相近规模的企业包括万科集团（SZ：000002，下简称 " 万科 "）、中国恒大（HK：03333）的营收增势明显高于绿地。
与此同时，反观行业整体环境，在连续的高强度调控下，现下的房地产正在迎来寒冬期。不久前，万科在秋季例会上高喊 " 活下去 "，上海中原地产降薪过冬，一批房企默默选择降价，这些更贴近一线的房企在感受到市场寒意的同时，纷纷想办法 " 自救 "。面对原有赛道的失速，绿地也无法独善其身，想要追上同行的脚步，它急需一场变革。
规模与利润难兼得
此次升级战略中，绿地提出未来三年的总体目标是确保房地产主业年均销售规模保持在 5000 亿元以上，大基建产业目标经营收入为 4000 亿元，将其打造为第二个千亿级产业集群。
绿地在基建领域的信心来源于早期发展阶段的积累。早在 1992 年，绿地便凭借投资城市公共绿化和参与旧城改造以及动迁房建设完成原始积累，而从 2015 年至今先后控股了贵州建工、江苏省建、博大绿泽（01253）、西安建工、天津建工等多家企业。
绿地集团董事长张玉良的口头语是 " 做政府想做的事 "，眼下，修地铁、做棚户区改造正是各个地方政府的重要发力方向。而伴随着 " 一带一路 " 的深入推进，中国的基建企业也深入到沿线国家，足见其市场空间之大。
除此之外，基建业务还可以对房地产板块发挥协同作用。有绿地内部人士曾对媒体指出，在拿地、获取低价大项目上，基建板块是不可或缺的因素。一个案例是，2017 年 9 月份，绿地成功参与西安建工混改。根据此次签署的合作协议，绿地将在房地产综合开发、基础设施建设、国企改革等多个领域参与 " 大西安 " 建设。
然而，虽然张玉良颇具战略眼光，其面临的挑战却仍不可小觑。一方面，与房地产行业一样，基建行业拥有众多国字头对手，正呈现出强者恒强的局面，华泰证券数据显示，2011 年至 2017 年上半年，八大建筑央企（中国铁路工程总公司、中国铁道建设总公司、中国交通建设集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国建筑工程总公司、中国电力建设集团有限公司、中国能源建设集团有限公司、中国化学工程集团公司）基建市场订单占有率呈上升趋势，由 2011 年的 41.28% 上升至 2017 年上半年的 46.07%，独占国内基建行业的 " 半壁江山 "；作为后来者，绿地想于其中分食一杯羹并不容易。


另一方面，基建或许可以帮助绿地做大规模，但却无法改变其净利率低于同行的现状。蓝鲸房产从东方财富网查询到，2015 年— 2017 年，绿地净利率分别为 3.56%、3.8%、4.68%，同期万科净利率为 13.27%、11.79%、15.32%。
此外，在绿地的基建板块中，其毛利率基本维持在 7% 以下，不到房地产业务的四分之一，甚至更低。也正因为此，绿地整体的毛利率被拉低至 14% 左右。在资本市场看来，这显然不是一家房企正常的毛利率表现。据克而瑞公布的 2017 年 60 家标杆房企研究数据显示，近半数房企毛利率超过 30%。
值得注意的是，伴随着战略调整，绿地相应的内部组织架构也会做出适应性调整。严跃进指出：" 绿地过去有类似的产业分工，这次各板块之间会独立调整，但内部肯定会有业务条线的调整。"
2018 年四季度冲刺战已然打响，此时提出新的 " 整装 " 战略是否恰当？接下来，绿地会发生哪些变化？蓝鲸房产将持续关注。（蓝鲸房产西安站记者报道）