东莞“银十”市场平淡供需同比下滑

梅花硕硕

原标题：东莞 " 银十 " 市场平淡 供需同比下滑


东莞楼盘


今年 " 金九 " 成色不足，" 银十 " 也以平淡收场。昨日，东莞部分房地产研究机构统计数据出炉，10 月东莞一手住宅网签面积约 38.2 万平方米，同比下滑 25%，与此同时，在年底资金链紧张影响下，部分新盘开盘价回归至市场价，推动人气上升。但总体来看，市场观望氛围仍然浓厚，库存压力持续加大至 13 个月以上。
利率：房贷利率并未下调
9 月底，市场上开始出现房贷利率下调的声音。不过记者采访中了解到，10 月份东莞房贷利率并未出现调整，一手住宅首套房贷利率普遍上浮 20%~30%，二手房市场大部分银行仍在执行 " 三价合一 " 政策，对于购房者来说，房贷利率上浮幅度仍高，供房压力较大，因此不少人暂缓购房计划。
东莞中原向东莞多家银行核实得知，网传房贷利率下调并不正确，短期内东莞多家银行贷款利率暂未作调整，更未见下调现象，其中首套房贷利率上浮幅度依然在 20%~30%，二套房贷利率上浮 25%~40%，几乎全部银行持续实行 " 三价合一 " 政策，银行放款速度也未见明显提速。同时，中原地产的其他一些分公司也向当地银行进行了核实，如北京、郑州、西安等城市商业银行也未见下调房贷利率。东莞中原战略研究部表示，尽管目前个别城市银行利率略有放松，但这不代表楼市调控政策会转向。
业内人士表示，受到房贷政策持续收紧影响，购房者观望心态仍然较重。
数据：10 月住宅成交同比降 25%
在成交方面，尽管 " 金九银十 " 是一年当中的楼市旺季，但是 " 金九 " 成色不足，" 银十 " 也成交平淡，均没有达到往年旺季水平。
合富研究院统计数据显示，10 月东莞楼市供需同比双降，成交继续放缓。1-10 月东莞一手住宅供应 387 万平方米，同比减少 22%，网签面积 381 万平方米，同比减少 13%，网签均价 17232 元 / 平方米，同比略涨 5%。其中 10 月一手住宅供应 57.6 万平方米，同比减少 23%，网签面积 38.2 万平方米，同比减少 25%。
从各个区域来看，合富研究院介绍，10 月住宅供应集中度很高，滨海片区和主城区表现突出，两大片区供应占比达 63%。其中滨海片区新增供应 2135 套，在全市占比 42%，主城区新增供应 1108 套，在全市占比 22%。从网签来看，同样也以滨海片区、泛城区为主，其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三，三镇街签约量占全市总比重的 24%。
特价房增加 开盘价回归市场价
从市场情况来看，自 9 月份开启首轮降价，国庆节开始，东莞楼市 " 特价盘 " 不断出现，直至 10 月末 " 上车盘 " 出现，部分刚需新盘开盘价格回归至 1.4 万 ~1.6 万元 / 平方米，逐渐回归市场价。
9 月中下旬，东莞公寓大幅降价，随后，洋房以 " 特价房 " 形式进行促销，在整个 10 月楼市持续出现。东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，如 10 月初，寮步某项目推出 17600 元 / 平方米起特价洋房清盘、南城某项目推公寓 " 一口价 " 清盘、厚街某项目推出 30 套特惠单位、石碣某项目推出 60 套特价房大促销；10 月底，樟木头某盘推出 " 一口价房源 "、常平某盘特价房源 11088 元 / 平方米起等等，与正常价格相比，特价房价格优惠。该研究部相关人士分析表示，下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚，房企迫于年度业绩压力，10 月份有不少项目持续推出 " 特价房 " 活动，主要原因是个别项目因入市价格合理，来访量及去化率较好，但实际上市场多数项目来访去化情况仍较差；在市场来访人气不足的情况下，不少项目只好通过持续推出特价房活动，增加客户来访量，以价换量尽快回笼资金。
在新开楼盘方面，10 月底部分新盘以 " 市场价 " 入市，吸引购房者。据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示，上周共计有 4 个项目开盘或加推，均为洋房产品。其中虎门万科城市之光首次入市推出 368 套，厚街海逸豪庭加推 415 套，莞城富通旗峰公馆及黄江光明国际分别加推 104 套及 100 套，上周整体去化率 62%。近期开发商为完成业绩目标，推货节奏加快，同时个别项目为刺激客户成交，入市价格回归市场价，客户接受度较高。
不过，与往年旺季时开盘去化率八、九成相比，受到市场整体冷淡、观望氛围浓厚影响，尽管个别楼盘房价调整至较合理水平，但开盘去化率并不算高。
业内人士：市场平淡 购房者持币观望
与往年 " 银十 " 市场相比，今年市场表现平淡。受到政策持续调控的影响及银根的不断收紧，购房成本上升，市场观望情绪依旧浓厚，买卖双方入市都比较谨慎。
业内人士告诉记者，虽然时间是 " 金九银十 " 传统楼市旺季，但是今年市场整体的人气仍然很淡。一方面是前几年楼市成交火，透支了不少刚需，特别是一些购买力不强的区域购房需求已经释放过一轮了，购房需求需要重新积累。另一方面，目前楼市调控政策仍然处于收紧状态，房价仍然较高，房贷利率上浮，购房者供房压力较大，不少人陷入观望当中。优房超 · 瑞城搜也表示，目前购房者成交意愿不足，持币观望为主，今年 " 银十 " 难敌往年同期。
在库存方面，合富研究院统计数据显示，截至 10 月 31 日，东莞住宅库存约 506 万平方米，去库存时间约 13.4 个月，剔除签约滞后因素影响，预计真实去库存时间在 8~10 个月。
业内人士表示，目前市场观望氛围浓郁，成交缓慢，去库存时间加大，房企压力仍大。